سوق العقارات الأمريكي يتعرض مرة أخرى لضغوط أسعار الفائدة المرتفعة! مبيعات المنازل القائمة في أغسطس تنخفض إلى أدنى مستوى لها منذ 14 شهرًا، وارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.71%

أفاد تطبيق Zhihu Finance APP أن مبيعات المنازل القائمة في الولايات المتحدة في أغسطس انخفضت إلى أدنى مستوى لها منذ 14 شهرًا، حيث أدى استمرار ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى المزيد من كبح الطلب على الشراء. في الوقت نفسه، ارتفع مخزون المنازل المعروضة للبيع إلى أعلى مستوى له منذ ما يقرب من سبع سنوات، وازدادت مدة بقاء المنازل في السوق. ومع ذلك، لا تزال أسعار المنازل الأمريكية تسجل ارتفاعًا سنويًا رغم ضعف الطلب، مما يبرز استمرار مشكلة ارتفاع تكلفة التمويل وقدرة المواطنين على تحمل تكاليف الإسكان التي تؤرق سوق العقارات.

أظهرت بيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في الولايات المتحدة (NAR) الصادرة يوم الخميس أن مبيعات المنازل القائمة في الولايات المتحدة تراجعت في أغسطس بنسبة 2.0% على أساس شهري، ليصل عدد الوحدات السنوي المعدل موسمياً إلى 3.98 مليون وحدة، وهو أدنى مستوى منذ يونيو 2025، وذلك بما يتوافق مع توقعات الاقتصاديين الذين شملهم الاستطلاع. وعلى أساس سنوي، تراجعت مبيعات المنازل القائمة في أغسطس بنسبة 1.2%. من حيث المناطق، شهدت مناطق الشمال الشرقي، والغرب الأوسط، والجنوب في الولايات المتحدة تراجعًا في المبيعات، بينما استقرت منطقة الغرب عند المستوى نفسه للشهر السابق.

يتم احتساب بيانات مبيعات المنازل القائمة بحسب وقت إتمام عملية نقل الملكية النهائية للعقار، لذلك تعكس بيانات أغسطس إلى حد كبير عقود الشراء التي تم توقيعها في يونيو ويوليو من العام الجاري، وهي فترة شهدت استمرار ارتفاع معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة.

تشير البيانات إلى أن معدل الفائدة الثابتة الأكثر شيوعًا على الرهن العقاري لمدة 30 سنة في الولايات المتحدة وصل بنهاية يوليو إلى 6.66%، وارتفع الأسبوع الماضي مجددًا ليسجل 6.71%، وهو أعلى مستوى منذ أكثر من عام.

منذ نهاية فبراير من هذا العام، بعدما شنت الولايات المتحدة وإسرائيل هجومًا على إيران، ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 سنة في الولايات المتحدة بأكثر من 70 نقطة أساس. عادةً ما يرتبط معدل الرهن العقاري بشكل وثيق مع عوائد سندات الخزانة الأمريكية طويلة الأجل، وقد أدى القلق من التضخم الناجم عن الحرب الأخيرة في إيران، وعدم اليقين بشأن آفاق السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي، واستمرار تصاعد الدين الحكومي الأمريكي معًا إلى دفع عوائد سندات الخزانة طويلة الأجل للارتفاع، مما انعكس بدوره على ارتفاع تكلفة تمويل الإسكان.

قال كبير الاقتصاديين في NAR، لورنس يون: "نظرًا لارتفاع معدلات الرهن العقاري، فمن غير المفاجئ حدوث تراجع طفيف في نشاط الشراء."

ومن اللافت للنظر، أنه إلى جانب تراجع حجم الصفقات، يشهد عرض المنازل في السوق الأمريكي زيادة واضحة. ارتفع مخزون المنازل القائمة في أغسطس بنسبة 3.2% إلى 1.62 مليون وحدة، وهو أعلى مستوى منذ نوفمبر 2019؛ مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، ارتفع المخزون بنسبة 5.9%.

وبناءً على وتيرة المبيعات الحالية، فإن استهلاك كامل مخزون المنازل القائمة سيستغرق حوالي 4.9 شهر، ارتفاعًا من 4.6 شهر في يوليو والفترة نفسها من العام الماضي. وتدل زيادة المخزون على تحسن تدريجي في أزمة نقص العرض الحاد بسوق الإسكان الأمريكية خلال السنوات الأخيرة، كما تظهر تباطؤ وتيرة بيع المنازل.

ارتفع متوسط مدة بقاء العقارات المعروضة في السوق في أغسطس من 29 يومًا في يوليو إلى 31 يومًا، ليظل مماثلاً لنفس الفترة من العام الماضي. وبلغت حصة العقارات المتعثرة، بما فيها المنازل التي تم الاستحواذ عليها نتيجة تعثر أصحابها، نسبة 2%.

ورغم الضغوط على الطلب وزيادة المخزون، لم تظهر أسعار المنازل الأمريكية تراجعًا ملحوظًا. حيث ارتفع متوسط سعر بيع المنازل القائمة في أغسطس بنسبة 1.6% على أساس سنوي ليصل إلى 429,100 دولار أمريكي. ويعني هذا أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري يؤدي إلى انخفاض النشاط السوقي، إلا أنه لم يتسبب بعد في هبوط واضح على مستوى الأسعار الوطنية.

ارتفعت نسبة المشترين لأول مرة من إجمالي صفقات المنازل القائمة من 29% في يوليو إلى 30%، وهو أعلى من 28% في نفس الفترة من العام الماضي. إلا أن NAR ترى أن سوق الإسكان الصحي والنشط يحتاج لأن تصل حصة المشترين لأول مرة إلى نحو 40%، ولا تزال هذه النسبة منخفضة بشكل واضح حاليًا.