ارتفعت معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عاماً في الولايات المتحدة إلى 7%، مما يزيد من تفاقم أزمة السوق العقارية

سوق الإسكان الأمريكي يواجه ضغوطاً شديدة بشأن أسعار الفائدة.

وفقاً لبيانات Mortgage News Daily، ارتفع متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً في الولايات المتحدة إلى 7.24% في 16 سبتمبر، بزيادة كبيرة قدرها 27 نقطة أساس مقارنة بـ6.97% قبل أسبوع. وفي 17 سبتمبر، تراجع هذا السعر قليلاً إلى 7.19%، ولكنه لا يزال أعلى بشكل ملحوظ من مستوى 7%.

في الوقت نفسه، أعلنت Freddie Mac يوم الخميس أن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً في الولايات المتحدة ارتفع إلى 6.95% للأسبوع المنتهي في 17 سبتمبر، بزيادة 19 نقطة أساس عن 6.76% في الأسبوع السابق، وهو أعلى مستوى منذ يناير 2025.

تقوم Freddie Mac بنشر بيانات المسح على أساس أسبوعي، بينما تعكس Mortgage News Daily الواقع اليومي بشكل أكبر، وهناك اختلاف في وتيرة العينة وحداثة البيانات بين المصدرين.

وأشار التحليل إلى أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري حول 7% قد أضعفت بشكل واضح القدرة على تحمل تكاليف الإسكان؛ وفي يوليو، شكلت تكاليف السكن في الولايات المتحدة 44% من دخل الأسرة النموذجية، وهو أعلى بكثير من مستوى القدرة على التحمل المعتاد البالغ 30%.

وفقاً لمقال سابق من Wallstreet Insights، انخفضت مبيعات المنازل القائمة في الولايات المتحدة بنسبة 2% على أساس شهري في أغسطس، مسجلة أدنى مستوى لها منذ أكثر من عام، بينما بلغ مخزون المساكن المعروض أعلى مستوى في عشر سنوات.

عائدات السندات الأمريكية طويلة الأجل لا تزال العامل الحاسم

تتزامن أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الولايات المتحدة بشكل وثيق مع عائدات السندات الأمريكية طويلة الأجل.

قام الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء برفع سعر الفائدة الأساسي بمقدار 25 نقطة أساس، وذلك لأول مرة منذ يوليو 2023. يوم الخميس، تراجعت عائدات السندات الأمريكية قليلاً مقارنة بيوم الأربعاء لكنها بقيت عند مستويات مرتفعة؛ وبلغ عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات حتى موعد النشر 4.94%، وعائد سندات الخزانة لأجل 30 سنة عند 5.29%.

تجاوز الدين الفيدرالي الأمريكي 40 تريليون دولار، بينما تدفع الإنفاقات الرأسمالية في مجال الذكاء الاصطناعي الشركات إلى إصدار كميات ضخمة من السندات مما يفاقم التنافس على رأس المال، فضلاً عن ارتفاع أسعار النفط الذي يعزز التوقعات ببقاء التضخم مرتفعاً لوقت أطول — وتدفع هذه العوامل الهيكلية كلها معاً عائدات السندات طويلة الأجل للارتفاع.

من جهة، يؤدي الضغط على الأقساط الشهرية مباشرة إلى تقليل رغبة الشراء؛ ومن جهة أخرى، يواجه مالكو المنازل الحاليون الذين أجروا إعادة تمويل منذ عدة سنوات بأسعار فائدة أقل من نصف الأسعار الحالية، معضلة فقدان قروضهم منخفضة الفائدة إذا باعوا منازلهم، مما يدفعهم إلى التريث وعدم البيع.

حالياً، لا تزال أسعار المنازل في الولايات المتحدة مرتفعة وأسعار الفائدة على الرهن العقاري عند مستويات عالية، ويواجه مالكو المنازل الحاليون معضلة "بيع المنزل يعني فقدان قرض الفائدة المنخفضة"، مما يضعف رغبة البيع، ويجعل سوق الإسكان يواجه ضغوطاً مزدوجة من "عدم القدرة على الشراء وعدم القدرة على البيع".