La population américaine des « locataires » monte en puissance : au lieu d’acheter une maison, ils investissent leur argent en bourse

Sous la double pression des prix immobiliers élevés et des taux d’intérêt importants, de plus en plus de jeunes Américains réévaluent la croyance traditionnelle selon laquelle l'accession à la propriété serait le seul moyen d'accumuler de la richesse, choisissant plutôt de louer à long terme et d’investir leur capital sur les marchés financiers.

Selon un rapport de MarketWatch du 2 septembre, basé sur les données du Joint Center for Housing Studies de l’Université Harvard, au cours de la dernière décennie, le nombre de ménages locataires dont les revenus annuels atteignent au moins 175 000 dollars (soit les 20 % les plus riches des États-Unis) a augmenté de 1,2 million. Ces personnes à hauts revenus ne renoncent pas à la propriété par manque de moyens, mais choisissent délibérément de louer après avoir fait leurs calculs financiers.

Actuellement, dans les 50 plus grandes aires métropolitaines des États-Unis, le coût mensuel moyen de location d’un logement d’entrée de gamme est de 1669 dollars, soit environ 35 % de moins que le coût mensuel d’achat d’un logement comparable, estimé à 2589 dollars, soit une différence de 920 dollars. Cet écart est au cœur de la logique des “locataires stratégiques” : économiser sur les frais de logement et réinvestir en continu les sommes épargnées ainsi que le capital initial destiné à l’achat immobilier sur les marchés boursiers, dans l’espoir d’accroître leur patrimoine grâce à des intérêts composés sur plusieurs décennies.

D’après des données de Gallup, la part des 18-34 ans n’envisageant pas d’acheter un logement prochainement a doublé en dix ans, passant d’environ 15 % à 30 %. Selon une enquête du cabinet Simon-Kucher, près de la moitié des membres de la génération Y et de la génération Z considèrent la location comme "un choix de vie stratégique et à long terme".

Prix immobiliers élevés et taux d’intérêt en hausse, l’arithmétique de l’accession à la propriété n’est plus avantageuse

La détérioration de l’accessibilité du logement aux États-Unis est le principal moteur de cette tendance. Les données du Joint Center for Housing Studies de Harvard révèlent qu’aujourd’hui, le prix médian d’une maison américaine atteint cinq fois le revenu médian des ménages, un niveau bien supérieur aux moyennes historiques. Depuis 2000, le prix médian d’une maison a augmenté en moyenne de 3,7 % par an.

L’article cite l’exemple de Natalie Slagle, planificatrice financière à Portland, et de son mari Dan Slagle. Ce couple avait sérieusement envisagé d’acheter un bien immobilier et estimé pouvoir supporter un crédit de 6000 dollars par mois, correspondant à un budget d’achat d’environ 940 000 dollars. Cependant, dans cette gamme de prix, les biens visités présentaient tous d’importants défauts, et leurs deux offres d’achat se sont soldées par des échecs lors de surenchères concurrentielles.

Finalement, ils ont décidé de continuer à louer. Aujourd’hui, leur loyer mensuel s’élève à 4000 dollars, soit environ un tiers de moins que le remboursement hypothécaire envisagé. Les fonds ainsi économisés servent à alimenter le compte d’épargne universitaire de leur fille, acheter des meubles, augmenter leur réserve de liquidités, tout en maximisant les versements sur leur compte retraite et leurs investissements boursiers. Natalie Slagle explique :

“Nous recalculons en permanence pour nous assurer que, que nous restions locataires ou devenions propriétaires, nous puissions préserver notre stabilité financière jusqu’à la fin de nos jours.”

La logique financière de l’investissement en location

La logique mathématique au cœur de cette stratégie n’est pas complexe : habiter un logement pour un loyer inférieur à une mensualité d’achat, et placer la différence ainsi que la somme prévue pour l’apport sur les marchés sur le long terme, pour bâtir un patrimoine net par la force des intérêts composés.

Mark Zandi, chef économiste chez Moody’s, fournit un modèle de calcul illustrant la comparaison suivante :

Une personne de 35 ans achète un logement d’entrée de gamme à 340 000 dollars, verse un apport de 10 %, souscrit un crédit sur 30 ans à un taux de 6,1 %, et paie mensuellement environ 2600 dollars (taxes et entretien inclus). Si le prix du logement augmente de 4 % par an, à 65 ans, elle sera en possession d’un bien payé d’une valeur d’environ 1,1 million de dollars.

Si, à l’inverse, la même personne loue un logement similaire pour 1669 dollars par mois et investit chaque mois environ 1000 dollars économisés dans le marché boursier, avec un rendement annuel modéré de 8 %, elle obtiendra en 30 ans un portefeuille d’environ 1,13 million de dollars — une trajectoire similaire à celle de l’accession à la propriété, mais avec une liquidité bien supérieure.

Zandi précise que la clé de cette stratégie réside dans la discipline : le locataire doit investir de façon continue sur trente ans et garder son sang-froid en cas de baisse des marchés. “La volatilité des prix de l’immobilier est bien inférieure à celle de la bourse”, note-t-il, “et c’est l’un des avantages clés de l’immobilier comme outil d’accumulation de richesse.”

Selon les calculs du professeur Aswath Damodaran de la Stern School of Business de New York University, que l’on considère les 10, 50, ou près de 100 dernières années, le rendement moyen de la bourse a toujours dépassé celui de l’immobilier résidentiel. Depuis 2000, le rendement moyen annuel du S&P 500 (dividendes réinvestis) est d’environ 8,3 % — soit plus du double de la hausse des prix de l’immobilier sur la même période.

Les jeunes à hauts revenus choisissent délibérément la location

Il convient de noter que, selon l’article, cette tendance est particulièrement marquée chez les foyers à hauts revenus.

Les données du Joint Center for Housing Studies de Harvard indiquent que parmi les ménages locataires gagnant au moins 175 000 dollars par an, environ un tiers des chefs de foyer ont entre 25 et 34 ans, et 26 % entre 35 et 44 ans — ce qui correspond précisément à l’âge auquel historiquement les Américains accèdent le plus souvent à la propriété. Près de la moitié de ces ménages aisés sont mariés, 70 % des chefs de foyer sont diplômés de l’université et un tiers possèdent un diplôme supérieur.

Josh Radman, planificateur financier, explique que lorsqu’il travaille avec sa clientèle principalement âgée de 30 à 40 ans et à hauts revenus, il leur présente systématiquement un tableau d’amortissement hypothécaire — ce document illustre clairement le fait que durant les premières années, la majorité des mensualités sont absorbées par les intérêts et non par la constitution de la valeur nette du logement.

“Pour ceux qui envisagent naïvement l’achat immobilier comme un instrument d’épargne, c’est souvent une révélation, surtout dans un contexte de taux élevés.”

Radman lui-même se qualifie de “locataire heureux”. Il rappelle également que devenir propriétaire, c’est accepter le risque de coûts de réparation imprévus, sans compter la hausse continue et rapide de l’assurance habitation et des taxes locales, qui dépassent l’inflation ces dernières années.

“Nous avons une très bonne visibilité sur nos dépenses de logement, notre limite est définie par le loyer. Devenir propriétaire, c’est assumer toutes les responsabilités liées à la maison.”