Kenaikan suku bunga Federal Reserve menambah tekanan, suku bunga hipotek AS naik selama empat minggu berturut-turut mendekati 7%, pemulihan pasar properti mungkin akan tertunda lebih lanjut

Aplikasi Keuangan Zhihui telah mengetahui bahwa pasar perumahan Amerika Serikat kembali menghadapi tekanan suku bunga tinggi. Data yang dirilis oleh Freddie Mac pada hari Kamis menunjukkan bahwa hingga 17 September, suku bunga rata-rata hipotek tetap 30 tahun di Amerika naik menjadi 6,95%, lebih tinggi dari minggu sebelumnya 6,76%, naik empat minggu berturut-turut, dan mencapai level tertinggi sejak Januari 2025. Sebagai perbandingan, suku bunga pada periode yang sama tahun lalu hanya 6,26%.

Bagi calon pembeli rumah yang sebelumnya berharap biaya hipotek turun secara bertahap pada tahun 2026, suku bunga hipotek yang kembali mendekati 7% jelas menjadi tekanan baru. Terutama setelah Federal Reserve baru saja mengumumkan kenaikan suku bunga sebesar 25 basis poin pada hari Rabu, ekspektasi pasar terhadap penurunan nyata biaya pinjaman dalam waktu dekat semakin berkurang.

Federal Reserve pada 16 September dengan hasil 12 suara setuju, 0 suara menentang, secara bulat memutuskan untuk menaikkan target kisaran suku bunga dana federal sebesar 25 basis poin menjadi 3,75%-4,00%. Ini adalah kenaikan suku bunga pertama sejak Juli 2023. Federal Reserve menyatakan bahwa aktivitas ekonomi Amerika masih berkembang dengan kecepatan yang stabil, namun inflasi tetap tinggi, dan kebijakan ini bertujuan untuk membawa inflasi kembali ke target 2% dengan lebih cepat.

Tekanan Ganda Harga Rumah & Suku Bunga Tinggi, Beban Pembelian Rumah Kembali Memburuk

Saat suku bunga hipotek mendekati 7%, daya beli rumah di Amerika Serikat sebenarnya sudah berada di bawah tekanan besar.

Menurut perkiraan Intercontinental Exchange Inc., dengan rata-rata harga rumah di Amerika sebesar 440.000 dolar, rumah tangga tipikal kini perlu mengalokasikan sekitar 31% dari pendapatan median keluarga untuk membayar hipotek, persentase tertinggi sejak Juli 2025. Sementara itu, kepercayaan pengembang perumahan di Amerika bulan ini turun ke level terendah dalam setahun terakhir, yang mencerminkan bahwa biaya pendanaan yang tinggi semakin menekan prospek pasar perumahan.

Suku bunga hipotek biasanya dipengaruhi oleh imbal hasil obligasi pemerintah jangka panjang. Setelah kenaikan suku bunga oleh Federal Reserve, imbal hasil obligasi pemerintah Amerika Serikat tenor 10 tahun, yang menjadi acuan penting penetapan harga hipotek, memang turun, namun tetap mendekati level tinggi 5%. Ini berarti, meskipun imbal hasil obligasi pemerintah turun dalam jangka pendek, kondisi pendanaan perumahan masih tetap ketat.

Kepala Ekonom Zillow Group, Mischa Fisher, mengatakan kenaikan suku bunga terbaru yang cepat sedang menghantam pasar perumahan yang sudah lesu, volume penjualan rumah turun secara tahunan dari basis yang sudah rendah. Namun ia percaya jika kepercayaan pasar dalam mengendalikan inflasi meningkat, kemungkinan suku bunga hipotek akan turun pada tahun 2027, sehingga dapat mendorong pemulihan pasar perumahan kembali ke jalur yang benar.

Transaksi Properti AS Masih Lesu, Penjualan Rumah Siap Jual Agustus Turun 4,7% Secara Tahunan

Suku bunga hipotek yang tinggi telah berdampak nyata pada aktivitas transaksi properti.

Data yang dirilis National Association of Realtors (NAR) pada hari Kamis menunjukkan bahwa penjualan rumah siap jual di bulan Agustus hanya tumbuh 0,3% secara bulanan, namun turun 4,7% secara tahunan. Di mana wilayah selatan dan barat mengalami kenaikan bulanan, sedangkan wilayah timur laut dan midwest mengalami penurunan; secara tahunan, keempat wilayah utama AS semuanya turun.

Kepala Ekonom NAR, Lawrence Yun, mengatakan bahwa meski suku bunga hipotek naik, pada Agustus masih ada pembeli yang tetap menandatangani kontrak pembelian, pasar perumahan Amerika secara keseluruhan tetap lesu. Pertumbuhan lapangan pekerjaan dan pendapatan seharusnya meningkatkan daya beli masyarakat, namun suku bunga tinggi telah menghapus sebagian besar manfaat tersebut. Saat ini volume penandatanganan kontrak perumahan di seluruh Amerika masih sekitar 30% lebih rendah dari sebelum pandemi Covid-19.

Data yang dirilis sebelumnya juga menunjukkan pasar properti masih lemah. Penjualan rumah eksisting Amerika pada Agustus turun 2,0% secara bulanan menjadi setara dengan laju tahunan 3,98 juta unit, turun 1,2% secara tahunan; pada periode yang sama, harga median rumah eksisting naik 1,6% secara tahunan menjadi 429.100 dolar.

NAR Turunkan Proyeksi Pertumbuhan Penjualan Tahun Ini Secara Signifikan

Dengan tren suku bunga yang terus melebihi ekspektasi sebelumnya, bahkan analis properti yang sebelumnya optimis pun mulai menurunkan proyeksi pasar properti AS 2026.

Pada akhir tahun lalu, Kepala Ekonom NAR, Lawrence Yun, pernah memperkirakan bahwa seiring suku bunga hipotek rata-rata secara bertahap mendekati 6%, penjualan rumah existing pada tahun 2026 bisa tumbuh 14%. Namun, dengan perubahan lingkungan makro dan geopolitik, ia sudah menurunkan secara drastis proyeksi pertumbuhan penjualan rumah tahun ini menjadi hanya 4% pada bulan Juni lalu, saat itu proyeksi tersebut didasarkan pada asumsi rata-rata suku bunga hipotek tahun 2026 sekitar 6,5%.

Sekarang suku bunga hipotek 30 tahun telah naik menjadi 6,95%, hanya satu langkah lagi menuju 7%. Yun mengatakan bahwa pada awal tahun ini saat suku bunga sempat turun ke sekitar 6%, memang berhasil mendorong sebagian calon pembeli yang sebelumnya menunggu untuk masuk ke pasar; namun begitu suku bunga naik kembali mendekati 7%, sebagian orang yang sebelumnya mempertimbangkan membeli rumah bisa saja kembali merasa harga rumah sudah di luar jangkauan mereka.

Di tengah The Fed yang kembali memasuki siklus kenaikan suku bunga dan suku bunga hipotek naik empat pekan berturut-turut, daya beli rumah kembali menurun dan pemulihan pasar perumahan Amerika yang telah lama ditunggu kemungkinan akan terus tertunda.