“O Grande Apostador em Queda” Burry: Mercado imobiliário dos EUA mostra fissuras, ainda aposta na Fannie Mae (FNMA.US) e Freddie Mac (FMCC.US)

De acordo com o aplicativo de finanças inteligentes, embora as ações da Fannie Mae (FNMA.US) e Freddie Mac (FMCC.US) tenham caído drasticamente, o “Grande Apostador Contra” Michael Burry ainda mantém ações dessas duas empresas. Ele afirma que, apesar das rachaduras que começam a aparecer no mercado imobiliário dos EUA, anúncios governamentais potenciais podem levar a uma reavaliação dos valores desses dois gigantes do financiamento hipotecário.

Nesta terça-feira, a Fannie Mae caiu 9%, registrando seu pior desempenho diário desde junho; a Freddie Mac caiu 8%, tendo sua maior queda diária desde maio.

Ajuste do PMI“Irrelevante”

Burry acredita que a decisão da Federal Housing Finance Agency (FHFA) dos EUA, anunciada nesta terça-feira, de alinhar a política de seguro hipotecário privado (PMI) da Fannie Mae com a da Freddie Mac, pode ser um sinal desanimador para os acionistas.

Essa mudança permite que os servicers de empréstimos entrem em contato proativamente com mutuários da Fannie Mae qualificados, orientando-os a cancelar o PMI quando o patrimônio líquido de suas casas atingir um certo nível, prática já adotada pela Freddie Mac. O diretor da FHFA, Bill Pulte, afirmou que, assim, “os mutuários poderão parar de pagar custos de seguro desnecessários e economizar esse dinheiro”.

No entanto, Burry considera que essa mudança relativamente moderada de política pode indicar que grandes movimentos em relação aos dois gigantes hipotecários não devem acontecer no curto prazo. Ele disse: “Acho que o anúncio que aproximou a Fannie Mae da Freddie Mac pode ter sinalizado que nenhuma grande novidade está por vir a curto prazo.”

Burry concordou que a alteração é “irrelevante”, mas acrescentou: “Talvez haja outras coisas acontecendo que nós não sabemos.” Apesar de esperar poucos avanços no curto prazo e de concordar que o próximo catalisador político pode surgir somente após as eleições intermediárias, ele afirmou que não considerava reduzir sua posição.

Burry alerta: mercado imobiliário dos EUA começa a apresentar rachaduras

No momento do alerta de Burry, a média das taxas fixas para 30 anos nos EUA atingiu 7,22% nesta terça-feira. As vendas de casas usadas caíram 2% em agosto, atingindo o menor nível em 14 meses, mas o preço mediano ainda subiu 1,6% em relação ao ano anterior. No mercado de imóveis novos, o preço mediano caiu 0,9% em julho em comparação ao ano anterior, para US$ 393.800, o menor valor desde julho de 2021.

“Acho que o mercado imobiliário começou a apresentar alguns problemas. Os preços das casas podem já estar caindo”, disse Burry. “Mas não acredito que o mercado imobiliário vá desencadear uma segunda crise financeira global.” Ele alertou que novos aumentos das taxas de juros podem romper o efeito de travamento das taxas hipotecárias, que tem impedido muitos proprietários de se mudarem.

“A alta das taxas pode levar os proprietários a tomar decisões surpreendentes, como refinanciar antes de uma nova alta nas taxas, ou vender suas casas antes de outro aumento”, afirmou. Um corretor imobiliário de Nashville ressaltou que em agosto havia cerca de 5.400 casas à venda, enquanto cerca de 820 foram vendidas e aproximadamente 900 estavam em negociação. Burry declarou estar “chocado” com o excesso de oferta de casas em Nashville, podendo ser um recorde histórico para a cidade.

O CEO da Airbnb (ABNB.US), Brian Chesky, destacou na noite de terça-feira um problema mais amplo de falta de moradia nos EUA, anunciando um plano habitacional de US$ 250 milhões e observando que o país ainda precisa de mais de 5 milhões de residências.

Vale a pena monitorar que o Federal Reserve divulgará sua decisão sobre a taxa de juros nesta quarta-feira, horário local; qualquer sinal sobre seu caminho pode impactar ainda mais a acessibilidade dos financiamentos hipotecários e o mercado de habitação. Atualmente, a probabilidade de alta de 25 pontos-base já supera 94%.‌‌

Por que Burry não vende? Aguardando um anúncio governamental que pode mudar tudo

Burry afirmou que chegou a considerar aumentar sua posição em Fannie Mae e Freddie Mac nesta terça-feira, mas decidiu esperar. “Talvez fatores que desconhecemos estejam afetando os preços das ações neste momento”, comentou. “Os gráficos estão terríveis. Acho que os traders de momento precisam sair para o preço estabilizar.”

No entanto, ele não pretende vender. Segundo Burry, tentar sair e recomprar ações corre o risco de perder uma decisão governamental capaz de transformar esse investimento. “Existe um forte viés psicológico para não ficar pouco posicionado nessas ações, porque um anúncio que muda tudo pode acontecer a qualquer momento”, afirmou. “Mantenho-as e apenas aumentei modestamente minha posição neste outono.”

Riscos-chave pairam sobre Fannie Mae e Freddie Mac

Desde setembro de 2008, Fannie Mae e Freddie Mac operam sob supervisão do governo dos EUA. O Tesouro dos Estados Unidos detém ações preferenciais seniores, que têm prioridade sobre as ações preferenciais subordinadas e as ações comuns dos acionistas, além de opções de subscrição para adquirir 79,9% de participação em cada empresa a preço nominal.

Esses direitos de liquidação das ações preferenciais (avaliados recentemente em US$ 350 bilhões) são a principal preocupação dos acionistas. A menos que esses direitos sejam reduzidos, cancelados ou convertidos sob condições favoráveis, os interesses dos acionistas comuns podem ser severamente diluídos. Quando perguntado se o preço das ações pode cair para mínimos históricos, Burry respondeu: “Se os direitos de liquidação das ações preferenciais seniores não forem reduzidos ou cancelados, sim.”

Em março deste ano, Burry estimou que, caso fosse feito um acordo, permitindo ao Tesouro dos EUA manter cerca de 25% desses direitos, o preço da Fannie Mae poderia chegar a US$ 15, e o da Freddie Mac, à faixa dos US$ 20. Em julho, ele afirmou que uma solução ainda mais favorável poderia inicialmente elevar as ações comuns de três a quatro vezes, potencialmente chegando a seis ou sete vezes no longo prazo, já considerando a diluição das opções de subscrição.

No Stocktwits, os investidores de varejo estão otimistas em relação à Fannie Mae e neutros em relação à Freddie Mac. Em contrapartida, dados do Tipranks mostram que, no geral, analistas de Wall Street recomendam “manter” Fannie Mae, com preço-alvo médio de US$ 7,65; e “compra moderada” para Freddie Mac, com preço-alvo médio de US$ 9,17.

No acumulado do ano, as ações da Fannie Mae e da Freddie Mac caíram, respectivamente, 53% e 55%.