Aumento das taxas pelo Federal Reserve adiciona pressão: taxa de hipoteca nos EUA sobe por quatro semanas seguidas, aproximando-se de 7%. Recuperação do mercado imobiliário pode ser ainda mais adiada.

Segundo o aplicativo de notícias financeiras Zhihui, o mercado imobiliário dos Estados Unidos enfrenta novamente a pressão das altas taxas de juros. Dados divulgados pela Freddie Mac na quinta-feira mostram que, até 17 de setembro, a taxa média fixa de hipoteca de 30 anos nos EUA subiu para 6,95%, acima dos 6,76% da semana anterior, marcando a quarta semana consecutiva de alta e atingindo o maior nível desde janeiro de 2025. Em comparação, no mesmo período do ano passado, essa taxa era de apenas 6,26%.

Para os potenciais compradores que esperavam que os custos das hipotecas caíssem gradualmente em 2026, a taxa se aproximando novamente de 7% representa, sem dúvida, uma nova pressão. Especialmente depois que o Federal Reserve anunciou na quarta-feira um aumento de 25 pontos-base, o mercado reduziu ainda mais as expectativas de uma queda significativa no custo do crédito no curto prazo.

Em 16 de setembro, o Federal Reserve decidiu, por unanimidade, com 12 votos a favor e 0 contra, elevar a meta da faixa dos Fed Funds em 25 pontos-base para entre 3,75% e 4,00%. Este foi o primeiro aumento do Fed desde julho de 2023. O Federal Reserve afirmou que a atividade econômica dos EUA continua a se expandir em ritmo sólido, mas a inflação ainda está elevada; esta ação visa acelerar o retorno da inflação à meta de 2%.

Dupla pressão: preços altos dos imóveis e juros elevados agravam o peso para compradores

Com as taxas de hipoteca perto de 7%, a acessibilidade de moradia nos EUA já está sob forte pressão.

Segundo estimativas da Intercontinental Exchange Inc., com o preço médio das casas americanas em US$ 440 mil, uma família típica hoje precisa dedicar cerca de 31% de sua renda mediana para pagar a hipoteca, a maior proporção desde julho de 2025. Ao mesmo tempo, a confiança dos construtores de residências caiu este mês para o menor nível em um ano, refletindo ainda mais que os custos altos de financiamento estão comprimindo as perspectivas do mercado imobiliário.

As taxas de hipoteca são geralmente afetadas pelos rendimentos dos títulos públicos de longo prazo. Após o aumento dos juros pelo Fed, o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA de 10 anos, referência importante para precificação das hipotecas, recuou levemente, mas ainda está perto do patamar elevado de 5%. Isso significa que, mesmo com um recuo de curto prazo, o ambiente de financiamento habitacional permanece restrito.

O economista-chefe do Zillow Group, Mischa Fisher, afirmou que o rápido aumento recente das taxas está impactando um mercado já enfraquecido, e o volume de vendas de casas continuou caindo, mesmo partindo de uma base já baixa em relação ao ano anterior. Porém, ele acredita que, se o mercado ganhar confiança de que a inflação está sob controle, as taxas de hipoteca têm maior chance de cair em 2027, o que poderá trazer uma retomada do mercado imobiliário e recolocá-lo nos trilhos.

Mercado imobiliário americano segue retraído: vendas de imóveis pendentes em agosto caem 4,7% em relação ao ano anterior

O impacto das altas taxas de hipoteca sobre as transações imobiliárias já é visível.

Dados divulgados na quinta-feira pela National Association of Realtors (NAR) mostram que as vendas de imóveis residenciais pendentes nos EUA em agosto cresceram apenas 0,3% em relação ao mês anterior, mas caíram 4,7% em relação ao mesmo período do ano passado. Entre as regiões, Sul e Oeste tiveram alta mensal, enquanto Nordeste e Centro-Oeste registraram queda; na comparação anual, as quatro principais regiões tiveram retração.

O economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, afirmou que, apesar do aumento das taxas de hipoteca, ainda houve compradores fechando contratos em agosto, mas o mercado imobiliário americano continua em ritmo lento. O aumento do emprego e da renda em tese deveria aumentar o poder de compra, mas as altas taxas de hipoteca anularam grande parte desse impulso. Atualmente, o volume nacional de contratos assinados permanece cerca de 30% abaixo dos níveis anteriores à pandemia de covid-19.

Dados recentemente divulgados também mostram que o setor segue fraco. Em agosto, as vendas de casas existentes caíram 2,0% em relação ao mês anterior, para a taxa anual ajustada de 3,98 milhões de unidades, queda de 1,2% em relação ao ano anterior. No mesmo período, o valor mediano de venda subiu 1,6% para US$ 429.100.

NAR reduz significativamente projeção de crescimento das vendas deste ano

Com a trajetória dos juros superando expectativas, até mesmo analistas que antes eram otimistas começaram a revisar para baixo as projeções para o mercado imobiliário americano de 2026.

No final do ano passado, o economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, projetava que, com a taxa média de hipoteca se aproximando de 6%, as vendas de casas existentes nos EUA em 2026 poderiam crescer 14%. Mas, diante das mudanças do ambiente macroeconômico e geopolítico, já havia reduzido drasticamente a expectativa de crescimento para 4% em junho deste ano, com base na suposição de taxa média de 6,5% em 2026.

Agora, a taxa de hipoteca de 30 anos já alcançou 6,95%, muito próxima dos 7%. Yun afirmou que, no início deste ano, quando as taxas caíram para cerca de 6%, isso realmente estimulou parte dos compradores que estavam indecisos a reconsiderar entrar no mercado; mas, com a nova alta das taxas para perto de 7%, alguns potenciais compradores podem voltar a considerar o preço da habitação acima do que podem pagar.

Diante do Federal Reserve retomando o ciclo de alta de juros e das taxas de hipoteca subindo por quatro semanas consecutivas, a capacidade de compra de imóveis está cada vez mais pressionada, e a tão esperada recuperação do mercado de habitação americano pode continuar sendo adiada.