Наступна ціль — 8%? Іпотечні ставки в США злетіли до трирічного максимуму, на ринку нерухомості панує тренд "вище і довше"

За інформацією фінансового додатку Zhìtōng Caíjīng APP, ставки за іпотечними кредитами у США переживають серйозне зростання. За трохи більше ніж місяць середня ставка за 30-річною фіксованою іпотекою піднялась на цілий відсотковий пункт, досягнувши трирічного максимуму понад 7,5%, а попит покупців на житло різко впав – очікується значне зниження даних про продаж вторинного житла за вересень.

Безпосереднім каталізатором цього раунду зростання ставок стало загальне зростання прибутковості облігацій у світі. Іпотечні ставки особливо чутливі до зміни прибутковості 10-річних державних облігацій США, які за останні тижні піднялися до багаторічних максимумів. Минулого тижня прибутковість 10-річних облігацій США на короткий час перевищила 5,360%, що значно вище рівня у 3,97% до початку воєнних дій в Ірані, а прибутковість 30-річних облігацій також піднялася до найвищого рівня з 2002 року.

Втім, які саме сили за такий короткий проміжок часу підняли прибутковість облігацій до столь високих рівнів — набагато складніше, ніж здається. Економісти звертають увагу на групу взаємопов’язаних факторів — геополітичні потрясіння, стійкість економічних фундаментальних показників, структурну конкуренцію за капітал і динаміку державного боргу — ці сили змушують інвесторів переглянути свої очікування щодо інфляції й економічного зростання.

Головний економіст Redfin Даріл Фейрвейзер прокоментував: “Тенденція вже очевидна. Ми вступаємо в економічне середовище з більш високими і тривалішими ставками, і за цим стоять суттєві зміни.”

Геополітичний шок: воєнний конфлікт з Іраном і передача через ціни на енергоносії

Шлях зростання іпотечних ставок тісно співпадає з початком воєнного конфлікту з Іраном. Протягом кількох тижнів після того, як 28 лютого США завдали військового удару по Ірану, ставки за іпотекою різко підскочили, інвестори занепокоєні зростанням цін на нафту та її впливом на інфляцію. Ринок продовжує хвилювати передача вищих цін на енергію через ланцюг постачання та подальше погіршення інфляції.

Ще важливіше – невизначеність навколо ситуації в Ірані створює постійний тиск на ставки. Старший економіст Realtor.com Джек Кріммел підкреслив: “Геополітична невизначеність є важливою складовою. Ми говоримо про шоки в поставках — це не лише нафта, це може вплинути на всі сфери торгівлі.” Інвестори вимагають більшої компенсації за невідомі ризики, що безпосередньо проявляється у підвищенні премії за строк.

За аналітикою PIMCO, від початку конфлікту з Іраном ринок енергоносіїв є найбільш очевидним джерелом невизначеності для ризикованих активів. Піврічний ф’ючерсний контракт на WTI виріс приблизно на 25% від кінця лютого, повторюючи поведінку минулих геополітичних нафтових шоків. Міжнародне енергетичне агентство прогнозує, що через затримки у переговорах між США та Іраном, гальмування відновлення поставок нафти, глобальний обсяг нафтових поставок до 2026 року зменшиться на 5,7 млн барелів на добу до 100,7 млн барелів на добу. Повне відновлення поставок з Перської затоки очікується не раніше 2027 року.

Міністр фінансів США Скотт Бейсент намагався знизити прибутковість облігацій через викуп державних облігацій, але результат був невеликим. Він бачив основну причину зростання прибутковості облігацій і іпотечних ставок у цінах на енергоносії та заявив: “Я не знаю, чи завершиться цей конфлікт наступного тижня, місяця чи через два місяці, але я переконаний, що після цього ціни на енергоносії значно знизяться, і ставки також зменшаться.” Однак більшість економістів вважає, що лише ціни на енергію не можуть пояснити поточне середовище високих ставок.

Економічна стійкість: сильне зростання як фундаментальна підтримка ставок

Економіка США демонструє несподівано високу стійкість, що є фундаментальною причиною високих іпотечних ставок. У другому кварталі річний темп зростання ВВП склав 2,2%, споживчі витрати залишаються сильними, нещодавні показники у виробничому секторі та споживчих витратах також демонструють здоровий розвиток.

“Споживачі продовжують витрачати, і витрачають більше на реальних рівнях купівельної спроможності, що часто означає сильну економіку,” – зазначив засновник і головний економіст консалтингової компанії у сфері житла та економіки Quantitative Research Group Орфі Діонгуї. Він додав, що на тлі сильної економіки, яка штовхає інфляцію значно вище за цільовий рівень у 2% від Федеральної резервної системи США, “інвестори вимагають додаткову компенсацію за довгі облігації”, що спричиняє зростання прибутковості та іпотечних ставок.

Варто зазначити, що у нових прогнозах Федеральної резервної системи США загальна інфляція особистих споживчих витрат (PCE) до кінця 2026 року очікується на рівні 3,7%, а середній рівень базової інфляції PCE значно підвищений до 3,4%. Тривале відхилення інфляції від цілі змушує інвесторів враховувати ризики інфляції у своїй ціновій політиці.

Цей парадокс “добра новина є поганою новиною” особливо помітний на іпотечному ринку. Сильні економічні дані означають, що Федеральна резервна система США не має термінової потреби швидко знижувати ставки, а інфляція вище цілі вимагає збереження жорсткої грошової політики – обидва фактори створюють тиск для подальшого зростання прибутковості облігацій.

AI-капітальний бум: “витіснення” в борговому ринку через технічну революцію

Хоча це здається не пов’язаним, серед багатьох чинників зростання іпотечних ставок хвиля фінансування інфраструктури штучного інтелекту (AI) є фактором, який здається далеким, але має глибокий вплив. Великі технологічні компанії на безпрецедентному рівні виходять на борговий ринок з метою фінансування дата-центрів, чипів та серверів для AI-інфраструктури.

За даними, за дев’ять місяців з січня цього року технологічна індустрія позичила близько 500 млрд доларів, тоді як у 2024 році цей показник був майже нульовим. Goldman Sachs прогнозує зростання до 1,2 трлн доларів у 2027 році. Виконавчий директор з поглинань консалтингової компанії Post Oak Group Джеймс Фрачас оцінює, що наразі облігації AI становлять 25% усіх корпоративних випусків облігацій, у той час як два роки тому цей показник був лише 4%.

У реальному вимірі за інфляцією, AI-галузь цього року позичила більше, ніж кабельні оператори під час епохи будівництва інтернету та навіть більше, ніж залізничні компанії у часи залізничного буму XIX століття. Інвестори з великим ентузіазмом купують облігації цих технологічних гігантів, але вимагають значно вищу доходність, ніж раніше. Навіть Meta (META.US) змушена пропонувати понад 7% річної доходності, а компанії, що спеціалізуються на ризикових хмарних дата-центрах, вже пропонують понад 9%.

Для облігаційних інвесторів ці угоди привабливі: вони пропонують доходність вище державних облігацій, а емітенти часто мають кредитний рейтинг майже на рівні уряду США — у випадку Microsoft (MSFT.US), навіть краще. Прибутковість облігацій і їх ціна мають зворотну залежність, тому коли інвестори розміщують кошти у AI-боргові інструменти, обходячи державні облігації США та іпотечні цінні папери, прибутковість і ставки за іпотекою зростають.

Ця тенденція варта детального аналізу щодо впливу на ринок державних облігацій. Головний інвестиційний директор з нетрадиційних стратегій PIMCO Марк Седна звернув увагу, що випуск AI-облігацій відбувається “надто багато, надто швидко”, і це може спричинити “несприятливу реакцію” у ринку фіксованої доходності. Головний інвестиційний директор PIMCO Дэн Івасін також заявив, що масова хвиля запозичень AI-компаній — один із ключових чинників зростання прибутковості 10-річних облігацій США.

Старший економіст Zillow Кала Ву сказала: “Бум витрат на AI ймовірно витискає інвестиції у подібні інструменти.” Незалежно від ступеня цього витіснення, величезна пропозиція AI-боргу змінює структуру попиту та пропозиції на ринку фіксованої доходності, і її вплив на підвищення середньої ставки не можна ігнорувати.

Державна боргова спіраль: ринковий шок через досягнення 40 трлн доларів

Якщо AI-борг створює нову конкуренцію за капітал, то розширення власного боргу уряду США є ще більш фундаментальним драйвером зростання ставок. Державні облігації США давно вважалися глобальним “тихим притулком” — їх глибина та ліквідність, а також стабільність фінансової системи США притягують міжнародних інвесторів, що сприяє зниженню прибутковості.

Водночас ця картина переживає тонкі, але глибокі зміни. Державний борг США з часів пандемії значно збільшився і цього року перевищив рекордні 40 трлн доларів. Частина нових витрат пов’язана зі згортанням термінових заходів часів пандемії, але США традиційно витрачають на соціальні й оборонні програми більше, ніж отримують доходів. Дефіцит бюджету за фінансовий рік 2026 досяг 1,993 трлн доларів, зростання 12% у річному вимірі, що є найвищим показником з 2021 року й становить понад 6% від ВВП. Чисті витрати на проценти вперше подолали межу 1 трлн доларів, середня ставка за “торгованими” облігаціями піднялася до 3,48%, більш ніж на 2 процентні пункти вище, ніж п’ять років тому.

Такий стан призводить до самопідсилюваної негативної спіралі: з підвищенням прибутковості уряд повинен збільшувати частку бюджету на виплату відсотків за зростаючим боргом; а зростання виплат по відсотках ще більше підсилює стурбованість інвесторів щодо фінансової стабільності США, стимулюючи вимогу більших ризикових премій — і це ще більше підштовхує прибутковість.

Премія за строк за 10-річними облігаціями США піднялася до приблизно 0,98%, найвищого рівня за останні 12 років. Аналітики кажуть, що прибутковість за 30-річними облігаціями понад 5,3% є не просто премією за ліквідність, а врахуванням ризиків, пов’язаних з невизначеністю щодо фіскальної політики США. Попри спроби міністра фінансів Бейсента стабілізувати ринок через викуп облігацій, ефект обмежений — коли борг перевищує 40 трлн доларів, лише викуп не може змінити ринкові сили.

Ще більше занепокоєння викликає те, що бюджетний шок через нещодавнє зростання прибутковості облігацій ще не проявився повністю. Зміни ставок впливають лише на нові емісії боргу, рефінансування старих облігацій потребує часу, тож протягом наступних кількох років тиск по відсотках буде зростати.

Політика Federal Reserve: зростання очікувань підвищення ставок

Federal Reserve хоть не контролює іпотечні ставки напряму, але її рішення щодо короткострокових ставок федеральних фондів глибоко впливає на тенденції ставок. Останні зміни очікувань ринку щодо політики Federal Reserve вже значною мірою відбилися у поточних іпотечних ставках.

Federal Reserve на засіданні FOMC у вересні підняла базову ставку на 25 базисних пунктів до діапазону 3,75% — 4,00%, що стало першим підвищенням з липня 2023 року, і всі 12 членів комітету проголосували одноголосно. У протоколах засідання зазначається, що більшість учасників очікують ще одного підвищення цього року, але є розбіжності щодо строків — частина виступає за паузу у жовтні й перенесення підвищення на грудень.

За даними CME FedWatch, інвестори наразі оцінюють шанс підвищення ставки на засіданні 27-28 жовтня менш ніж у 20%, тоді як відразу після вересневої публікації рішення цей показник був близько 70%, але майже повністю враховують принаймні одне підвищення ставки до кінця року. Член Fed Віллер також наголосив, що підвищення ставки ще потрібне, але не обов’язково має бути послідовним.

Чи досяжна ставка 8%? Критична точка для ринку житла

Під спільним впливом вищевказаних чинників, перспектива досягнення іпотечною ставкою рівня 8% вже не здається “недосяжною”, а навпаки “не такою далекою”. Діонгуї з Quantitative Research Group зазначив: “Це вже не щось далеке – воно стає все більш реальним.”

Головний аналітик HousingWire Логан Мотасамі показує, що сценарій з іпотечною ставкою 8% потребує, щоб прибутковість 10-річних облігацій США піднялась до близько 5,40%, а також подальшого погіршення іпотечного спреду. Крім того, потрібна підтримка сильних економічних даних, жорсткої політики Federal Reserve і збереження конфлікту з Іраном. Однак, через невтішний звіт про зайнятість у вересні, прибутковість 10-річних облігацій не досягла 5,40%, і тому ставка 8% іпотеки поки не була зафіксована – це означає, що спред ще не погіршився достатньо.

Головний економіст Moody’s Analytics Марк Занді попередив ще більш жорстко: “Немає верхньої межі, не існує так званого ліміту.” Він вважає, що розпродаж на ринку облігацій може продовжитися без обмежень, і ставки можуть піднятися до 8% або навіть вище. Головний економіст Cotality Сельма Хеп ствердила, що у крайніх сценаріях при прибутковості 10-річних облігацій у 6%-7%, разом зараз близько двох процентних пунктів іпотечного спреду покупці можуть стикнутися з іпотечною ставкою у 8%-9%.

Івасін з PIMCO з технічної точки зору пояснив: під впливом масових продажів використовувачів кредитних коштів й інших технічних факторів, прибутковість 10-річних облігацій може прорвати рівень 6% — це буде вперше за 26 років. Він підкреслив, що значна частина останніх ринкових рухів прямо пов’язана з “негативними технічними чинниками” й “позиціями платформи хедж-фондів, що використовують кредитне плече, та їхніми стоп-лоссами”.

Ринок житла вже реагує на ці зміни. За даними Mortgage Bankers Association, на тиждень, що закінчився 2 жовтня, кількість заяв на іпотечний кредит скоротилася на 4,2% порівняно з попереднім тижнем і знижується п’ятий тиждень поспіль.

Щодо прогнозу ставок, Redfin очікує, що іпотечна ставка залишатиметься високою, доки фундаментальні показники економіки не зазнають радикальних змін, а HousingWire у своєму сценарному аналізі вважає, що ставка 7% можлива лише, якщо війна з Іраном завершиться і торгові конфлікти не загостряться — проте обидві умови наразі не мають чіткого терміну реалізації.