Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất gây thêm áp lực, lãi suất thế chấp tại Mỹ tăng liên tục bốn tuần gần chạm 7%, sự phục hồi thị trường bất động sản có nguy cơ bị trì hoãn thêm.

Theo ứng dụng tài chính Zhihui, thị trường nhà ở Mỹ lại một lần nữa đối mặt với áp lực lãi suất cao. Theo dữ liệu do Freddie Mac công bố vào thứ Năm, tính đến ngày 17 tháng 9, lãi suất trung bình vay thế chấp cố định 30 năm của Mỹ đã tăng lên 6,95%, cao hơn mức 6,76% của tuần trước, đánh dấu tuần tăng thứ tư liên tiếp và đạt mức cao nhất kể từ tháng 1 năm 2025. Trong khi đó, cùng kỳ năm ngoái, lãi suất này chỉ là 6,26%.

Đối với những người mua nhà tiềm năng từng kỳ vọng chi phí vay thế chấp sẽ dần giảm vào năm 2026, việc lãi suất vay thế chấp lại tiến gần 7% chắc chắn trở thành áp lực mới. Đặc biệt, sau khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ vừa công bố tăng lãi suất thêm 25 điểm cơ bản vào thứ Tư, kỳ vọng của thị trường về chi phí vay sẽ giảm rõ rệt trong ngắn hạn đã càng nguội lạnh.

Ngày 16 tháng 9, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã nhất trí với 12 phiếu thuận và 0 phiếu chống, quyết định nâng phạm vi mục tiêu lãi suất quỹ liên bang thêm 25 điểm cơ bản lên 3,75%-4,00%. Đây là lần tăng lãi suất đầu tiên của Fed kể từ tháng 7 năm 2023. Fed cho biết, hoạt động kinh tế Mỹ vẫn đang mở rộng với tốc độ vững chắc, nhưng lạm phát vẫn ở mức cao, mục tiêu của chính sách lần này là thúc đẩy lạm phát sớm quay trở lại mức mục tiêu 2%.

Giá nhà kết hợp với lãi suất cao gây áp lực kép, gánh nặng mua nhà ngày càng nghiêm trọng

Khi lãi suất vay thế chấp tiến gần 7%, khả năng chi trả nhà ở tại Mỹ vốn đã chịu áp lực lớn.

Theo ước tính của Intercontinental Exchange Inc., với mức giá nhà trung bình ở Mỹ hiện nay là 440.000 đô la Mỹ, một hộ gia đình điển hình cần dành khoảng 31% thu nhập trung bình của hộ gia đình để trả nợ thế chấp, tỷ lệ này là mức cao nhất kể từ tháng 7 năm 2025. Cùng lúc đó, chỉ số niềm tin của các nhà xây dựng nhà dân cư Mỹ trong tháng này đã giảm xuống mức thấp nhất trong một năm, phản ánh rõ hơn tác động của chi phí vay cao đang kiềm chế triển vọng thị trường bất động sản.

Lãi suất vay thế chấp thường bị ảnh hưởng bởi lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn dài. Sau khi Fed tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu 10 năm Mỹ - tham chiếu quan trọng cho việc định giá lãi suất vay thế chấp - đã giảm nhẹ, nhưng vẫn duy trì ở mức cao gần 5%. Điều này đồng nghĩa, dù lợi suất trái phiếu Mỹ có giảm nhẹ trong ngắn hạn, môi trường tài trợ nhà ở vẫn rất thắt chặt.

Kinh tế trưởng của Zillow Group, ông Mischa Fisher cho biết, lãi suất tăng nhanh gần đây đang tác động mạnh đến thị trường nhà ở vốn đã ảm đạm, khối lượng giao dịch nhà ở đã giảm so với cùng kỳ năm ngoái từ nền tảng vốn đã thấp. Tuy nhiên, ông cho rằng, nếu thị trường lấy lại niềm tin rằng lạm phát đã được kiểm soát, thì khả năng cao lãi suất vay thế chấp sẽ giảm vào năm 2027, từ đó giúp phục hồi thị trường bất động sản quay lại đúng quỹ đạo.

Giao dịch thị trường nhà ở Mỹ vẫn ảm đạm, số lượng nhà chờ bán trong tháng 8 giảm 4,7% so với cùng kỳ

Ảnh hưởng kéo giảm hoạt động giao dịch bất động sản do lãi suất vay thế chấp cao đã thể hiện rõ.

Theo dữ liệu do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) công bố ngày thứ Năm, số lượng nhà chờ bán trong tháng 8 chỉ tăng 0,3% so với tháng trước nhưng giảm 4,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khu vực miền Nam và miền Tây tăng theo tháng, còn miền Đông Bắc và Trung Tây lại giảm; nhìn chung theo năm, cả bốn khu vực lớn của Mỹ đều sụt giảm.

Kinh tế trưởng của NAR, ông Lawrence Yun cho biết, mặc dù lãi suất vay thế chấp tăng, nhưng vẫn còn người mua tiếp tục ký hợp đồng mua nhà trong tháng 8, và thị trường nhà ở Mỹ nhìn chung vẫn ảm đạm. Tăng trưởng việc làm và thu nhập vốn đã cải thiện sức mua của người dân, nhưng lãi suất vay cao đã xóa đi một phần lợi thế đó. Hiện tại, số lượng hợp đồng mua nhà trên toàn nước Mỹ vẫn thấp hơn khoảng 30% so với trước đại dịch Covid-19.

Các dữ liệu công bố trước đó cũng cho thấy thị trường bất động sản vẫn yếu. Doanh số bán nhà hiện hữu của Mỹ trong tháng 8 giảm 2,0% so với tháng trước, đạt tốc độ hàng năm 3,98 triệu căn, giảm 1,2% so với năm ngoái; giá bán trung bình nhà hiện hữu trong cùng kỳ tăng 1,6% so với năm ngoái, lên 429.100 đô la Mỹ.

NAR hạ mạnh dự báo về tốc độ tăng trưởng giao dịch năm nay

Khi xu hướng lãi suất tiếp tục vượt quá kỳ vọng trước đó, ngay cả những nhà phân tích bất động sản vốn lạc quan cũng bắt đầu cắt giảm dự báo thị trường nhà ở Mỹ năm 2026.

Cuối năm ngoái, Kinh tế trưởng của NAR Lawrence Yun từng dự đoán rằng, khi lãi suất vay thế chấp trung bình dần tiến gần mức 6%, doanh số bán nhà hiện hữu ở Mỹ năm 2026 sẽ tăng 14%. Tuy nhiên, trong bối cảnh tình hình vĩ mô và địa chính trị thay đổi, ông đã mạnh tay hạ dự báo tăng trưởng doanh số bán nhà hiện hữu năm nay xuống chỉ còn 4% vào tháng 6, dựa trên giả định lãi suất vay thế chấp trung bình năm 2026 là khoảng 6,5%.

Hiện nay, lãi suất vay thế chấp 30 năm đã tăng lên 6,95%, chỉ còn cách mốc 7% một bước ngắn. Ông Yun cho biết, khi đầu năm nay lãi suất vay thế chấp từng có lúc giảm xuống quanh mức 6%, thực sự đã thúc đẩy một phần người mua tiềm năng vốn đang chờ xem xét lại việc tham gia thị trường; nhưng khi lãi suất lại tiến gần 7%, một số người vốn cân nhắc mua nhà có thể tiếp tục cho rằng thị trường bất động sản vượt quá khả năng tài chính của mình.

Trong bối cảnh Fed bước vào chu kỳ tăng lãi suất trở lại, lãi suất vay thế chấp tăng bốn tuần liên tiếp, khả năng chi trả khi mua nhà ngày càng chịu nhiều áp lực, quá trình hồi phục mà thị trường nhà ở Mỹ trông đợi có thể sẽ còn tiếp tục bị trì hoãn.