美聯儲加息再添壓力 美國房貸利率連續四週攀升逼近7% 樓市復甦恐進一步推遲
根據房地美週四公布的數據,截至9月17日,美國30年期固定抵押貸款平均利率升至6.95%,高於前一週的6.76%,連續第四週上升,並創下自2025年1月以來的最高水平。
智通財經APP獲悉,美國住房市場再度面臨高利率壓力。房地美週四公佈的數據顯示,截至9月17日,美國30年期固定抵押貸款平均利率升至6.95%,高於前一週的6.76%,連續第四週上升,並創下2025年1月以來最高水平。相比之下,去年同期這一利率僅為6.26%。
對於原本期待2026年房貸成本逐步下降的潛在購房者而言,房貸利率重新逼近7%無疑構成新的壓力。尤其是在美聯儲週三剛剛宣佈加息25個基點之後,市場對於借貸成本短期內明顯回落的預期進一步降溫。
美聯儲9月16日以12票贊成、0票反對的結果,一致決定將聯邦基金利率目標區間上調25個基點至3.75%-4.00%。這是美聯儲自2023年7月以來首次加息。美聯儲表示,美國經濟活動仍以穩健速度擴張,但通脹依然偏高,此次政策行動旨在推動通脹更及時地回歸2%目標。
房價與高利率雙重擠壓 購房負擔再度惡化
房貸利率逼近7%之際,美國住房負擔能力本已處於較大壓力之下。
根據Intercontinental Exchange Inc.的估算,以44萬美元的美國平均房價計算,典型家庭目前需要拿出約31%的家庭收入中位數用於支付房貸,這一比例為2025年7月以來最高。與此同時,美國住宅建築商信心本月降至一年來最低水平,進一步反映出高融資成本正在壓制住房市場前景。
房貸利率通常受到長期美債收益率影響。美聯儲此次加息後,作為美國房貸定價重要參考的10年期美債收益率有所回落,但仍接近5%的高位。這意味著,即便美債收益率短線回落,住房融資環境仍然偏緊。
Zillow Group首席經濟學家Mischa Fisher表示,近期利率快速上升正在衝擊一個原本就已經低迷的住房市場,房屋銷售量已從較低基數進一步出現同比下滑。不過他認為,如果市場對通脹得到控制的信心增強,2027年房貸利率更有可能下降,從而推動住房市場復甦重新步入正軌。
美國樓市成交依舊低迷 8月待售房屋銷量同比下降4.7%
高房貸利率對房地產交易活動的拖累已經顯現。
美國全國房地產經紀人協會(NAR)週四公佈的數據顯示,8月待售房屋銷量環比僅增長0.3%,同比則下降4.7%。其中,南部和西部地區環比增長,東北部和中西部地區下降;從同比來看,美國四大地區均出現下滑。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示,儘管房貸利率上升,8月份仍有買家繼續簽訂購房合同,美國住房市場整體依然低迷。就業和收入增長原本提高了居民購買力,高房貸利率抵消了其中很大一部分利好。目前全美住房合同簽約量仍較新冠疫情前水平低約30%。
此前公佈的數據同樣顯示樓市仍然疲弱。美國8月成屋銷售環比下降2.0%至折合年率398萬套,同比下降1.2%;同期成屋售價中位數同比上漲1.6%至42.91萬美元。
NAR大幅下調今年銷售增長預測
隨著利率走勢持續超出此前預期,即便此前較為樂觀的房地產分析師也開始下調2026年美國樓市預測。
去年底,NAR首席經濟學家Lawrence Yun曾預計,隨著平均房貸利率逐漸向6%靠攏,2026年美國成屋銷售有望增長14%。但隨著宏觀和地緣政治環境變化,他在6月已將今年成屋銷售增長預期大幅下調至4%,當時這一預測建立在2026年平均房貸利率約6.5%的假設之上。
如今30年期房貸利率已經升至6.95%,距離7%僅一步之遙。Yun表示,今年早些時候房貸利率一度降至6%左右時,確實刺激了一部分原本觀望的潛在買家重新考慮入市;但隨著利率重新向7%攀升,一些原本考慮購房的人可能再次認為住房已經超出自身負擔範圍。
在美聯儲重新進入加息週期、房貸利率連續四週上升的背景下,購房負擔能力進一步承壓,美國住房市場期待已久的復甦可能繼續推遲。
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