美國房貸利率創三年新高，但房價「下側黏性」加劇聯準會政策考驗

智通財經APP獲悉，美國房貸利率連續第六週攀升，觸及近三年高位，正在把潛在購房者推到場邊。據美國抵押貸款銀行家協會(MBA)週三公佈的數據，截至 9 月 25 日當週，30 年期固定房貸合約利率上升 18 個基點至 7.30%，為 2023 年 11 月以來最高；五年期可調利率房貸(ARM)利率跳升 37 個基點至 6.47%，創兩年多新高。

融資成本上升，對一個本就吃力的住房市場意味著更多困難。MBA 的購房指數（衡量貸款申請）下降 4.3%，為 2025 年 4 月以來最低；再融資指數再跌 8.7%，延續了 8 月中旬以來的下滑。MBA 副總裁兼副首席經濟學家喬爾·坎(Joel Kan)在官方新聞稿中把這條鏈條說得很直白：“房貸利率跳升至近三年最高，把借款人推到了場邊。”

分項看，本輪申請量下滑 6%，購房與再融資申請雙雙降至 2025 年以來最慢的週度節奏；政府擔保類再融資下降 13%，FHA 與 VA 申請均為兩位數下滑；ARM 佔申請量的比重升至 10.3%，為 2025 年 10 月以來最高——可調利率產品比固定利率低約 80 個基點，正是這種利差把人推向它。

房市：供給回來了，價格卻不肯下來

房貸利率與成屋銷售向來反向而行，但這一輪的冷並不均衡。據全美房地產經紀人協會(NAR)數據，8 月成屋銷售環比下降 2.0%、同比下降 1.2%，折年率 398 萬套，為 2025 年 6 月以來最弱；同期在售庫存升至 162 萬套，環比增 3.2%、同比增 5.9%——自 2019 年 11 月以來首次突破 160 萬套，按當前銷售速度相當於 4.9 個月供給，為十餘年最高。NAR 首席經濟學家勞倫斯·尹(Lawrence Yun)稱，充足的供給正在給買家“更好的談判機會”：8 月有約 20% 的在售房源降價，售價高於掛牌的成交佔比從一年前的 20% 降至 16%，房屋中位停留時間 31 天。

但價格並未轉向：8 月成屋中位價 429,100 美元，同比漲 1.6%，為連續第 38 個月同比上漲；其中 100 萬至 250 萬美元以下區間的成交同比降 10%，100 萬美元以上的成交反而增 3.9%，唯一增長的價格帶就是最高端。尹把這歸因於工資與就業——8 月工資同比增長 3.1%、年內新增非農就業 64.3 萬人，“就業創造與工資增長通常推動住房需求”。

這正是產權保險公司 First American Financial 首席經濟學家馬克·弗萊明(Mark Fleming)判斷價格“下側黏性”(downside sticky)的原因。他指出，7% 以上的房貸利率會讓更多人被拴在現有住房裡——房主手裡的 3% 或 4% 房貸與當前利率之間的差距正在拉大。

據 FHFA 全國房貸資料庫今年一季度數據，約 66.7% 的存量房貸利率低於 5%、49.9% 低於 4%、19.5% 低於 3%，存量房貸的平均利率約 4.5%（摩根士丹利給出的口徑為約 70% 低於 5%、約一半低於 4%）。置換一套同等價位的住房，意味著月供大幅跳升，於是“不賣”成了理性選擇。弗萊明認為，銷售可能進一步放緩，但只要不出現導致法拍等被迫拋售的重大經濟衰退，價格大幅下跌的可能性不大——價格“總體上會放緩上漲，或停止上漲”。

通脹：住房項為何還在托住核心 CPI

把鏡頭從房市移到物價指數，邏輯會出現一個反常之處：房市已經這麼冷，為什麼住房通脹還在撐著核心 CPI？

據美國勞工統計局 9 月 11 日發布的數據，8 月 CPI 同比漲 3.4%（與前月持平）、環比漲 0.4%；剔除食品與能源的核心 CPI 同比漲 2.4%，略低於前月的 2.5%。而住房(shelter)項同比漲 3.0%，較 7 月的 3.2% 繼續回落；環比漲 0.3%，其中權重最大的兩項——業主等價租金(OER)與主要居所租金(RPR)——各只漲 0.2%，當月漲幅主要由外出住宿（酒店）項 2.4% 的跳升貢獻。

關鍵在於權重與統計方式。據全美住宅建築商協會(NAHB)測算，住房項佔核心 CPI 的比重超過 40%；另一個常見口徑是其在全部 CPI 中約佔三分之一。而 OER 衡量的是房主對自有住房“能租多少錢”的估計，不包含房主實際承擔的保險、房產稅、維修等成本；同時，租金類數據來自問卷調查，對市場租金的變化存在明顯滯後，通常在 9 至 12 個月後才逐步反映到指數上。

這意味著本輪房貸利率與房價的高企，很難在短期內通過住房項傳導成通脹的“降溫”；反過來，只要住房項仍以 3% 的速度爬升，核心 CPI 就很難快速朝 2% 目標回落——8 月超級核心（剔除住房的核心服務）同比仍在 3.1%，同樣印證了服務價格的黏性。

鏈條的另一端：10 年期美債與聯準會

房貸利率並不由聯準會直接決定，它錨定的是長期資金成本：30 年期房貸主要參照 10 年期美債收益率，再加上一層抵押貸款支持證券(MBS)的提前還款風險價差——目前兩家主要預測機構在模型裡都按約 2 個百分點的利差處理。

而 10 年期美債收益率正在創紀錄的位置上運行。據美債收盤報價，週一10 年期收益率收報 5.2361%，盤中最高觸及 5.27%，為 2007 年 6 月以來最高；對政策利率更敏感的 2 年期收報約 4.93%；30 年期收益率 9 月 29 日盤中升至 5.62%，創 2002 年以來新高。收益率上行的推手與房貸利率完全同源：中東衝突推高能源價格、通脹預期反彈，財政部赤字與債券供給擔憂推升期限溢價，以及更強硬的聯準會預期。

聯準會本月早些時候自 2023 年以來首次加息，將基準利率上調至 3.75% 至 4.00%。據議息會議點陣圖，16 名官員中有 12 人預計年內還將加息一次、4 人預計兩次；聯準會主席凱文·沃許(Kevin Warsh)在會後對記者表示，央行偏好的通脹指標 PCE 物價指數 8 月運行在約 3.6%。投資者普遍預期年底前還會再加息一次。

預測機構已經在往下修樓市預期。據 MBA 最新預測，符合房利美與房地美承銷標準的 30 年期固定房貸利率第四季度將在 6.8% 左右，並維持到明年 6 月，高於上月預測的 6.7%；2026 年再融資規模預計約 7,000 億美元（低於 8 月預測的 7,130 億美元與 7 月預測的 7,470 億美元），2027 年進一步降至 6,340 億美元；成屋銷售預計約 410.5 萬套。

房利美的口徑相近：未來三個月 30 年期利率均值 6.8%，明年一季度降至 6.7%。兩家機構都預期 10 年期收益率年末在 4.8% 上下——這意味著 6.8% 的房貸利率預測本身，已經假設了長端收益率與通脹預期在未來數月小幅回落；而上週的 7.30% 比這個假設高出約 50 個基點。

循環卡在哪？

把四段連起來看，這是一個自我加固的閉環：住房成本高企推高生活成本與勞動力成本，撐住服務通脹；服務通脹與能源價格讓聯準會難以轉向，長端收益率維持高位；長端收益率決定房貸利率，高房貸利率凍結置換需求、壓制成交量並加劇供給短缺；而供給不足又讓房價具有“下側黏性”，房價與租金繼續為住房通脹提供燃料。政策利率上調可以壓需求，卻壓不動這個環裡最滯後的那一環——住房項的統計滯後與房主的鎖定效應。

這個環也有鬆動的方向：庫存已在回升（4.9 個月供給為十餘年最高）、賣方降價增多、FHFA 口徑下低於 4% 的存量房貸佔比已從高點滑落至 49.9%，意味著鎖定效應會隨低息貸款逐步攤銷而自然減弱；若長端收益率回落，置換鏈條會率先解凍。但在 8 月 CPI 住房項仍有 3.0%、9 月 CPI 要到 10 月 14 日才公佈的當下，市場能看到的只是同一個方向：利率更高、成交更冷、價格不跌。