Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos en agosto alcanzaron su nivel más bajo en más de un año, mientras que el tiempo necesario para venderlas fue el más alto en diez años.
Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos cayeron un 2% en agosto en comparación con el mes anterior, superando la previsión del 1,6%. Las altas tasas de interés hipotecario están frenando la demanda: la presión sobre los pagos mensuales reduce la disposición a comprar viviendas, y más de tres cuartas partes de los propietarios enfrentan el dilema de “si venden, pierden su préstamo de bajo interés”, por lo que prefieren no hacer movimientos. El precio medio de las viviendas existentes en agosto aumentó un 1,6% interanual. El inventario de viviendas a la venta subió un 5,9% respecto al año anterior, alcanzando el nivel más alto desde noviembre de 2019. Según el ritmo actual de ventas, el inventario existente equivale a 4,9 meses de suministro, el nivel más alto en más de una década.
El mercado de ventas de viviendas existentes en Estados Unidos continúa bajo presión. Los datos más recientes muestran que, debido a las elevadas tasas hipotecarias, las ventas de viviendas existentes en agosto cayeron por debajo de un nivel clave de los últimos años; los compradores retrasan en general su entrada al mercado y la recuperación inmobiliaria aún carece de un catalizador claro.
Según datos publicados el jueves por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el volumen de contratos de compraventa de viviendas existentes en agosto descendió un 2% respecto al mes anterior, superando la caída prevista del 1,6%, y la tasa anualizada bajó a 3,98 millones de unidades, el nivel más bajo en más de un año y solo la segunda vez desde el otoño de 2024 que cae por debajo del umbral de 4 millones de unidades.
Al mismo tiempo, el precio mediano de las viviendas existentes aumentó un 1,6% interanual en agosto, alcanzando los 429.100 dólares, prolongando la tendencia de subidas interanuales continuas desde mediados de 2023.
Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, indicó en un comunicado: “Las tasas hipotecarias y las ventas de viviendas tienen una relación inversa y, en el actual entorno de tasas elevadas, no sorprende observar una moderada caída en la actividad de compra”. Al mismo tiempo advirtió que las tasas hipotecarias podrían alcanzar el 7% próximamente.
Las tasas altas y el efecto lock-in siguen reprimiendo la demanda
Las tasas hipotecarias actuales han subido a su nivel más alto en más de un año, ejerciendo una doble presión sobre los potenciales compradores.
Por un lado, la presión de las cuotas mensuales debilita directamente el interés por comprar vivienda; por otro, los propietarios que refinanciaron hace algunos años con tasas que son menos de la mitad de las actuales enfrentan el “problema de perder su préstamo barato si venden”, lo que les lleva a no moverse.
Según un informe de mercado residencial publicado recientemente por Apollo Global Management, menos de una cuarta parte de los créditos hipotecarios vigentes en Estados Unidos superan el 6%, lo que implica que la gran mayoría de propietarios mantiene un coste financiero muy inferior al del mercado, lo que reduce fuertemente el incentivo para mudarse.
Aun así, Lawrence Yun aclaró en una conferencia telefónica con periodistas que la demanda de compradores no ha “colapsado por completo”; la mejora del empleo y el crecimiento salarial apoyan en cierta medida la demanda básica del mercado.
Mejora la oferta, pero la asequibilidad sigue en niveles históricamente bajos
Mientras la demanda sigue débil, aparecen señales positivas en el lado de la oferta.
El inventario de viviendas existentes a la venta en agosto aumentó un 5,9% interanual, a 1,62 millones de unidades, el nivel más alto desde noviembre de 2019. Según el ritmo actual de ventas, el inventario existente equivale a 4,9 meses de suministro, la cifra más alta en más de una década.
El índice de asequibilidad de vivienda de la NAR (que mide si una familia típica puede calificar para una hipoteca para una vivienda al precio mediano) subió un 3,5% interanual, lo que indica una mejora marginal de la asequibilidad, aunque el indicador sigue en mínimos históricos y su efecto de impulso sobre el mercado es limitado.
Por regiones, en el sur de Estados Unidos —el mayor mercado de compraventa de viviendas existentes— las ventas en agosto cayeron un 1,6% mensual, con una tasa anualizada de 1,84 millones de unidades, el nivel más bajo del último año; ventas también descendieron en el Medio Oeste y el Noreste; en el Oeste, se mantuvieron estables.
Los compradores primerizos representaron el 30% de las ventas de viviendas existentes en agosto, ligeramente por encima del 29% de julio; en el actual entorno de tasas altas, la participación de este grupo se mantiene relativamente estable.
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