"Burry Si 'Big Short': Pasar Properti AS Menunjukkan Retakan, Masih Bertaruh pada Fannie Mae (FNMA.US) dan Freddie Mac (FMCC.US)"

Aplikasi Finansial Zhihui (Zhihui Keuangan) melaporkan bahwa meskipun harga saham Fannie Mae (FNMA.US) dan Freddie Mac (FMCC.US) anjlok, "Big Short" Michael Burry tetap memegang saham kedua perusahaan tersebut. Ia menyatakan bahwa meskipun pasar properti Amerika mulai menunjukkan keretakan, potensi pengumuman pemerintah dapat menyebabkan revaluasi atas dua raksasa hipotek tersebut.

Pada hari Selasa, Fannie Mae turun 9%, membukukan kinerja harian terburuk sejak Juni; Freddie Mac turun 8%, merupakan penurunan harian terbesar sejak Mei.

Penyesuaian PMI“Tidak Signifikan”

Burry berpendapat bahwa keputusan Federal Housing Finance Agency (FHFA) Amerika Serikat pada hari Selasa untuk menyelaraskan kebijakan Private Mortgage Insurance (PMI) Fannie Mae dengan Freddie Mac mungkin menjadi sinyal yang mengecewakan bagi para pemegang saham.

Perubahan ini memungkinkan lembaga penyedia layanan pinjaman secara proaktif menghubungi peminjam Fannie Mae yang memenuhi syarat untuk membimbing mereka menghapuskan PMI saat nilai ekuitas rumah mencapai tingkat tertentu, sesuatu yang sebelumnya sudah diperbolehkan oleh Freddie Mac. Direktur FHFA, Bill Pulte, mengatakan bahwa peminjam kini dapat “menghentikan pembayaran biaya asuransi yang tidak diperlukan dan menabung uang tersebut.”

Namun Burry menilai perubahan kebijakan yang relatif moderat ini mungkin mengisyaratkan bahwa tindakan lebih besar terhadap kedua raksasa hipotek tidak akan terjadi dalam waktu dekat. Ia mengatakan, “Menurut saya, pengumuman yang lebih mendekatkan Fannie Mae ke Freddie Mac mungkin menandakan bahwa tidak ada kemajuan berarti yang akan terjadi dalam waktu dekat.”

Burry sependapat bahwa perubahan ini "tidak signifikan”, namun ia menambahkan, “Mungkin ada hal lain yang terjadi yang tidak kita ketahui.” Meskipun memperkirakan tidak ada kemajuan dalam waktu dekat dan mengamini bahwa katalis politik berikutnya mungkin baru muncul setelah pemilu paruh waktu, ia menyatakan tidak mempertimbangkan untuk mengurangi kepemilikan sahamnya.

Peringatan Burry: Pasar Properti AS Mulai Menunjukkan Keretakan

Peringatan Burry muncul saat suku bunga rata-rata tetap 30 tahun di AS pada hari Selasa mencapai 7,22%. Penjualan rumah yang telah ada turun 2% pada Agustus, mencapai level terendah dalam 14 bulan, namun harga median tahun ke tahun masih naik 1,6%. Untuk pasar rumah baru, harga median pada Juli turun 0,9% y/y menjadi $393.800, terendah sejak Juli 2021.

"Saya pikir pasar properti mulai mengalami beberapa masalah. Harga rumah mungkin sudah mulai turun," kata Burry. "Tapi saya tidak berpikir pasar properti akan memicu krisis keuangan global kedua." Ia memperingatkan bahwa kenaikan suku bunga lebih lanjut dapat memecah efek penguncian suku bunga hipotek, yang membuat banyak pemilik rumah enggan pindah selama ini.

"Kenaikan suku bunga mungkin akan membuat pemilik rumah melakukan berbagai hal yang tidak terduga, seperti refinancing sebelum suku bunga naik lebih jauh, atau menjual rumah sebelum suku bunga naik lebih tinggi lagi," katanya. Seorang agen properti Nashville menunjukkan ada sekitar 5.400 rumah yang siap dijual pada Agustus, sementara sekitar 820 unit terjual dan sekitar 900 unit dalam status pending. Burry mengatakan ia "terkejut" dengan kelebihan pasokan rumah di Nashville, dan menyebutnya mungkin merupakan rekor tertinggi sepanjang sejarah kota tersebut.

CEO Airbnb (ABNB.US) Brian Chesky pada Selasa malam menyoroti masalah kekurangan perumahan yang lebih luas di Amerika Serikat, mengumumkan program perumahan senilai $250 juta, dan menekankan bahwa AS masih membutuhkan lebih dari lima juta unit rumah tambahan.

Patut dicatat, Federal Reserve akan mengumumkan keputusan suku bunga pada hari Rabu waktu setempat, dan setiap sinyal arah suku bunga dapat lebih lanjut mempengaruhi keterjangkauan hipotek dan aktivitas perumahan. Saat ini, pasar memprediksi probabilitas kenaikan suku bunga sebesar 25 basis poin telah melebihi 94%.‌‌

Mengapa Burry Tidak Menjual? Menunggu Pengumuman Pemerintah yang Bisa Mengubah Segalanya

Burry menyatakan ia sempat mempertimbangkan menambah kepemilikan saham Fannie Mae dan Freddie Mac pada hari Selasa, namun akhirnya memutuskan untuk menunggu. "Mungkin saja ada faktor-faktor yang tidak kita ketahui sedang mempengaruhi harga saham," katanya. "Chart-nya terlihat sangat buruk, menurut saya trader momentum harus keluar dulu sebelum saham bisa stabil."

Namun, Ia tidak berniat menjual. Burry menyebutkan risiko keluar lalu membeli lagi adalah kehilangan keputusan pemerintah yang bisa mengubah investasi ini. "Ada bias psikologis yang kuat yang membuat orang enggan memiliki kepemilikan terlalu kecil di saham ini, karena pengumuman yang mengubah dunia bisa terjadi kapan saja," ujarnya. "Saya selalu memegang, hanya sedikit menambah posisi di musim gugur tahun ini."

Risiko Kunci yang Menggantung di Atas Fannie Mae dan Freddie Mac

Sejak September 2008, Fannie Mae dan Freddie Mac beroperasi di bawah pengawasan pemerintah AS. Departemen Keuangan AS memegang saham preferen senior, yang urutan pembayarannya lebih diutamakan daripada saham preferen junior dan pemegang saham biasa, serta memiliki waran untuk membeli 79,9% saham masing-masing perusahaan dengan harga nominal.

Klaim likuidasi saham preferen ini (belakangan bernilai sekitar $350 miliar) adalah fokus utama kekhawatiran para pemegang saham. Kecuali klaim tersebut dipotong, dihapus atau dikonversi dengan syarat menguntungkan, hak pemegang saham biasa bisa sangat terdilusi. Saat ditanya apakah harga saham akan turun ke level terendah sepanjang sejarah, Burry menjawab, "Jika klaim likuidasi saham preferen senior tidak dikurangi atau dihapus, maka ya."

Pada Maret tahun ini, Burry memperkirakan, jika tercapai solusi kompromi yang membiarkan Departemen Keuangan AS mempertahankan sekitar 25% hak klaim, harga saham Fannie Mae kemungkinan berada di sekitar $15, dan Freddie Mac di kisaran belasan dolar hingga sedikit di atas $20. Pada Juli, ia mengatakan, solusi yang lebih menguntungkan bisa membuat harga saham biasa awalnya melonjak tiga sampai empat kali lipat, dan dalam jangka panjang bisa naik enam hingga tujuh kali lipat, sudah memperhitungkan dilusi oleh waran.

Di Stocktwits, investor ritel bersikap "bullish" terhadap Fannie Mae, tetapi "netral" terhadap Freddie Mac. Sebagai perbandingan, data Tipranks menunjukkan, secara keseluruhan, analis Wall Street memberikan rating "hold" untuk Fannie Mae dengan harga target rata-rata $7,65; sedangkan Freddie Mac diberi rating "moderate buy" dengan harga target rata-rata $9,17.

Sejak awal tahun hingga kini, Fannie Mae dan Freddie Mac masing-masing telah turun 53% dan 55%.