Suku bunga hipotek 30 tahun di Amerika Serikat melonjak menjadi 7%! Kesulitan pasar properti semakin memburuk

Pasar perumahan Amerika Serikat saat ini menghadapi tekanan suku bunga yang sangat berat.

Menurut data Mortgage News Daily, rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun di Amerika Serikat naik menjadi 7,24% pada 16 September, melonjak 27 basis poin dari 6,97% seminggu sebelumnya. Pada 17 September, suku bunga tersebut sedikit turun menjadi 7,19%, namun masih jauh di atas ambang 7%.

Sementara itu, Freddie Mac pada hari Kamis mengumumkan bahwa hingga pekan yang berakhir 17 September, rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun di Amerika Serikat naik menjadi 6,95%, naik 19 basis poin dari 6,76% pada minggu sebelumnya, mencapai level tertinggi sejak Januari 2025.

Freddie Mac merilis data survei mingguan, sedangkan Mortgage News Daily lebih mencerminkan transaksi harian, sehingga terdapat perbedaan dalam frekuensi pengambilan sampel dan ketepatan waktu keduanya.

Analisis menunjukkan bahwa suku bunga hipotek sekitar 7% sudah sangat menggerus keterjangkauan rumah; pada bulan Juli, biaya perumahan di Amerika Serikat telah mencapai 44% dari pendapatan keluarga rata-rata, jauh di atas tingkat keterjangkauan 30% yang umum dianggap normal.

Berdasarkan artikel sebelumnya dari Wallstreet News, penjualan rumah bekas di Amerika Serikat pada Agustus turun 2% secara bulanan, terendah dalam lebih dari satu tahun, dan waktu yang dibutuhkan untuk menjual properti mencapai tertinggi dalam sepuluh tahun terakhir.

Imbal hasil obligasi pemerintah AS jangka panjang tetap menjadi variabel kunci

Suku bunga hipotek di Amerika Serikat sangat terkait dengan imbal hasil obligasi pemerintah AS jangka panjang.

Federal Reserve pada hari Rabu menaikkan suku bunga acuan sebesar 25 basis poin, yang merupakan kenaikan pertama sejak Juli 2023. Pada hari Kamis, imbal hasil obligasi pemerintah AS sedikit turun dibandingkan Rabu tetapi masih berada di level tinggi; hingga berita ini ditulis, imbal hasil obligasi AS 10 tahun tercatat 4,94%, dan obligasi 30 tahun tercatat 5,29%.

Utang pemerintah federal Amerika Serikat telah melampaui 40 triliun dolar, belanja modal AI mendorong perusahaan mengeluarkan obligasi dalam jumlah besar sehingga terjadi persaingan modal, serta harga minyak yang tinggi meningkatkan ekspektasi inflasi yang lebih tinggi dan lebih lama—faktor struktural ini bersama-sama mendorong naiknya suku bunga jangka panjang.

Di satu sisi, tekanan cicilan bulanan secara langsung melemahkan minat membeli rumah; di sisi lain, pemilik rumah eksisting yang telah melakukan refinancing beberapa tahun lalu dengan biaya kurang dari setengah suku bunga saat ini dihadapkan pada dilema "menjual rumah berarti kehilangan pinjaman berbunga rendah", sehingga lebih memilih untuk bertahan.

Saat ini, harga rumah di Amerika Serikat masih tinggi, suku bunga hipotek tetap tinggi, dan pemilik rumah eksisting menghadapi dilema "menjual rumah berarti kehilangan pinjaman berbunga rendah". Minat menjual rumah melemah, sehingga pasar perumahan menghadapi tekanan ganda: "tidak terjangkau untuk membeli, tidak mudah untuk menjual".