Il segreto degli investimenti in REITs?

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REITs

I REITs, ovvero i fondi di investimento immobiliare, possono essere semplicemente considerati come prodotti che suddividono i proventi delle locazioni. Negli ultimi 10 anni, gli Stati Uniti hanno offerto il miglior rapporto qualità-prezzo per gli investimenti; in termini di settore, i data center sono stati i più vantaggiosi. Stati Uniti e data center: significa che, anche facendo semplicemente il locatore, conviene affittare alle aziende tecnologiche? Vediamolo attraverso una rubrica del "Wall Street Journal".

L’autore Derek Horstmeyer ha esteso l’analisi a tutti i REITs e gli ETF negli Stati Uniti, risalendo agli anni Ottanta.

Dalla ricerca emerge che, per quanto riguarda i Paesi, i REITs statunitensi hanno avuto negli ultimi 10 anni un rendimento annuo medio del 7,08%, con una volatilità media del 18,25%. In Asia il rendimento è stato del 2,33% con una volatilità del 15,10%, mentre in Europa il rendimento si limita all’1,23%, con una volatilità addirittura del 23,56%. Questi dati evidenziano come gli Stati Uniti abbiano il miglior rapporto rischio/rendimento, mentre l’Europa risulti la peggiore destinazione per gli investimenti. Ma perché in Europa i rendimenti sono così limitati e la volatilità così elevata? Jason non è mai stato in Europa e non conosce bene il contesto locale; se tra i nostri lettori c’è qualcuno che può spiegarlo, lasci un commento per condividere la sua opinione.

L'analisi prosegue suddividendo i REITs statunitensi per categorie: residenziale, immobiliare commerciale, data center e infrastrutture. Per infrastrutture si intendono qui rete elettrica, gasdotti, risorse idriche e simili, non i data center dedicati all’AI: attenzione a non confondere i due termini!

L’articolo osserva che i REITs dei data center statunitensi hanno avuto, negli ultimi 10 anni, un rendimento annuo medio del 13,75% e una volatilità media del 21,36%, risultando di gran lunga i migliori nelle quattro categorie considerate. Va sottolineato che, sebbene il boom dell’intelligenza artificiale abbia sicuramente inciso negli ultimi anni, la ricerca dimostra che i REITs dei data center sovraperformavano già le altre categorie prima della recente ondata di entusiasmo per l’AI. Dunque, questa superiorità è confermata anche nel lungo termine.

Al secondo posto si collocano i REITs dell’immobiliare commerciale, con un rendimento annuo del 10,18% e una volatilità del 19,30%. Le infrastrutture assicurano un rendimento del 9,51% con una volatilità del 18,20%. Fanalino di coda il residenziale, con un rendimento annuo del 7,05% e una volatilità del 19,47%.

Ora, trascurando il tasso di rendimento privo di rischio e il benchmark, confrontiamo semplicemente il rendimento per unità di rischio dividendo il rendimento per la volatilità: quale categoria presenta il rapporto più elevato?

Calcolando, i data center ottengono un rapporto rendimento/volatilità di 0,64, nettamente superiore; immobiliare commerciale 0,53, infrastrutture 0,52 (molto simili fra loro), mentre il residenziale è staccato a 0,36.

Dunque, sia in valore assoluto che relativo, questa ricerca fornisce due segnali chiari.

Primo: la scelta geografica nei REITs incide notevolmente sui risultati. Negli Stati Uniti il vantaggio negli ultimi 10 anni è stato evidente.

Secondo: non tutte le categorie offrono lo stesso rendimento, le differenze tra tipologie di immobili amplificano le discrepanze nei rendimenti sul lungo periodo. I data center sono di certo i leader.

Dunque chi pensa di investire in REITs, faccia attenzione a scegliere la giusta direzione: meglio evitare di acquistare immobili residenziali europei con leggerezza!

Bene, ora passiamo alle cinque principali notizie tecnologiche di Bloomberg:

Quinta: il consumo elettrico nei data center AI mostra forti oscillazioni; guasti frequenti a batterie, generatori e sistemi di raffreddamento accelerano l'usura delle apparecchiature, superando le previsioni. Fessurazioni, archi elettrici e altri problemi hanno già causato ritardi nell'avvio di alcuni progetti, facendo emergere preoccupazioni sui costi del settore e la stabilità della rete elettrica.

Quarta: il CEO di Western Digital, Irving Tan, afferma che le aspettative di mercato erano eccessive; nonostante una crescita dei ricavi superiore al 40%, il titolo ha perso fino al 22% dopo la pubblicazione dei risultati. La domanda di storage guidata dall’AI resta forte, l’azienda lancia un nuovo prodotto da 40TB, ma la redditività rimane inferiore a quella di Seagate Technology.

Terza: numerosi casi di suicidio in un mese presso il Comando Cibernetico degli Stati Uniti hanno attirato l’attenzione del Pentagono e del Congresso. Le cause sarebbero lavoro sotto pressione perenne, carenza di personale e supporto psicologico insufficiente. Il comando ha avviato un’indagine e richiesto fondi appositi per rafforzare le garanzie di salute mentale.

Seconda: SoftBank beneficia dell’aumento del 216% del prezzo delle azioni Intel, realizzando un profitto virtuale di 8,5 miliardi di dollari, parzialmente compensando lo stallo della valutazione di OpenAI. Il calo degli utili trimestrali risulta inferiore alle aspettative. Masayoshi Son investe ulteriore capitale nei data center AI globali, mentre la quotazione di OpenAI potrebbe slittare al 2027.

Prima: il primo hardware consumer di OpenAI avrà la forma di una ciambella, con parti mobili e un prezzo previsto superiore ai 300 dollari; il lancio è atteso per il 2027. Il dispositivo, simile a uno smart speaker, intende differenziarsi dal design Apple; attualmente le due aziende sono in causa per segreti industriali.