Nächstes Ziel 8%? Die US-Hypothekenzinsen steigen auf ein Dreijahreshoch, „höher und länger“-Trading erfasst den Immobilienmarkt.

German Finance APP hat erfahren, dass die US-Hypothekenzinsen derzeit eine starke Aufwärtsbewegung erleben. Innerhalb von etwas mehr als einem Monat ist der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken um volle einen Prozentpunkt gestiegen und hat ein Drei-Jahres-Hoch von über 7,5 % erreicht, wodurch die Nachfrage von Immobilienkäufern drastisch einbrach und die Verkaufszahlen für bestehende Häuser im September voraussichtlich stark zurückgehen werden.

Der unmittelbare Treiber für diesen Zinsanstieg ist der allgemeine Anstieg der globalen Anleiherenditen. Hypothekenzinsen reagieren besonders empfindlich auf Veränderungen der Renditen der 10-jährigen US-Staatsanleihen, welche in den letzten Wochen auf Mehrjahreshochs gestiegen sind. In der vergangenen Woche stieg die Rendite für 10-jährige US-Staatsanleihen bis auf 5,360 %, weit über dem Niveau von 3,97 % vor dem Ausbruch des Iran-Kriegs; auch die Rendite für 30-jährige Anleihen erreichte das höchste Niveau seit 2002.

Doch welche Kräfte Anleiherenditen in so kurzer Zeit auf derart hohe Niveaus getrieben haben, ist weitaus komplexer als es auf den ersten Blick erscheint. Ökonomen betrachten eine Reihe miteinander verwobener Faktoren – geopolitische Schocks, wirtschaftliche Fundamentaldaten, struktureller Kapitalwettbewerb und fiskalische Schuldendynamik – diese Kräfte führen dazu, dass Investoren ihre Erwartungen bezüglich Inflation und Wirtschaftswachstum grundlegend überdenken.

Redfin-Chefökonom Daryl Fairweather kommentiert dazu: „Der Trend ist sehr offensichtlich. Wir treten in eine wirtschaftliche Umgebung mit höheren und länger anhaltenden Zinssätzen ein, was mit substantiellen Veränderungen einhergeht.“

Geopolitischer Schock: Iran-Krieg und Energiepreisentwicklung

Der Aufwärtstrend der Hypothekenzinsen fällt zeitlich zusammen mit dem Ausbruch des Iran-Kriegs. Nach dem US-Militärschlag gegen Iran am 28. Februar sprang der Hypothekenzins innerhalb weniger Wochen deutlich an, während Investoren sich stark über steigende Ölpreise und deren Bedeutung für die Inflation sorgten. Die Angst vor einer Übertragung der höheren Energiepreise auf die Lieferketten und einer Verschärfung der Inflation bleibt bestehen.

Entscheidender ist jedoch die Unsicherheit durch die Situation im Iran, die weiterhin Druck auf die Zinssätze ausübt. Realtor.com Senior Economist Jake Krimmel stellt fest: „Geopolitische Unsicherheit ist ein wesentlicher Bestandteil. Wir sprechen von Angebotsschocks – das betrifft nicht nur Öl, sondern potenziell auch alle anderen Bereiche im Handel.“ Investoren verlangen für unbekannte Risiken eine höhere Entschädigung, was sich direkt in gestiegenen Term-Prämien widerspiegelt.

Laut PIMCO-Analyse sind die Energiemärkte seit dem Ausbruch des Iran-Konflikts die klarste Unsicherheitsquelle für Risikoanlagen. Der sechsmonatige WTI-Rohöl-Kontrakt ist seit Ende Februar um rund 25 % gestiegen – vergleichbar mit früheren geopolitischen Öl-Schocks. Die Internationale Energieagentur prognostiziert, dass globale Ölversorgung bis 2026 aufgrund stagnierender US-Iran-Verhandlungen und stockender Lieferwiederherstellung um 5,7 Mio. Barrel pro Tag auf 100,7 Mio. Barrel sinken wird. Eine vollständige Wiederherstellung der Versorgung im Golfbereich wird erst 2027 erwartet.

US-Finanzminister Scott Besant versucht weiterhin, die Anleiherenditen mittels Bond-Rückkäufen zu senken, jedoch mit geringem Erfolg. Er macht die steigenden Energiepreise hauptsächlich für den Anstieg der Anleiherenditen und Hypothekenzinsen verantwortlich und sagt: „Ich weiß nicht, ob dieser Konflikt nächste Woche, nächsten Monat oder in zwei Monaten endet, aber ich glaube, auf der anderen Seite dieses Ereignisses werden die Energiepreise stark fallen und die Zinsen und Hypothekenzinsen ebenso.“ Dennoch glauben die meisten Ökonomen, dass allein die Energiepreise das aktuelle Hochzinsumfeld nicht ausreichend erklären können.

Wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit: Starkes Wachstum unterstützt Zinserhöhung

Die US-Wirtschaft zeigt weiterhin eine überraschende Widerstandsfähigkeit, was den Hypothekenzinsen einen fundamentalen Boden gibt. Im zweiten Quartal lag das annualisierte BIP-Wachstum bei 2,2 %, der Verbrauch blieb stark und jüngste Indikatoren im verarbeitenden Gewerbe sowie beim Konsum zeigen weiterhin gesundes Wachstum.

„Die Verbraucher geben nach wie vor Geld aus, und das auf tatsächlicher Kaufkraftbasis sogar mehr, was auf eine starke Wirtschaft hindeutet,“ sagt Ofi Diongui, Gründer und Chefökonom der Beratungsfirma Quantitative Research Group im Wohnungs- und Wirtschaftsbereich. Er fügt hinzu, dass Investoren aufgrund der starken Wirtschaft und einer Inflation weit über dem Ziel der Fed von 2 % für das Halten von langfristigen Anleihen eine zusätzliche Entschädigung verlangen, was zu höheren Renditen und Hypothekenzinsen führt.

Bemerkenswert ist, dass die neuesten Fed-Prognosen zeigen, dass die Gesamt-PCE-Inflationsrate Ende 2026 bei 3,7 % liegen wird, der Median der Kern-PCE-Inflation auf 3,4 % deutlich nach oben korrigiert wurde. Die andauernde Zielabweichung der Inflation führt zu einer stärkeren Preisbildung des Inflationsrisikos bei Anleiheinvestoren.

Diese Paradoxie „gute Nachrichten sind schlechte Nachrichten“ zeigt sich besonders im Hypothekenmarkt: starke Wirtschaftsdaten bedeuten, dass die Fed keinen schnellen Druck zum Senken der Zinsen hat, und die Inflation über dem Ziel fordert eine restriktive Geldpolitik – beide Faktoren erhöhen die Aufwärtsdynamik der Anleiherenditen.

AI-Kapital-Boom: Technologierevolution und „Verdrängungseffekt“ am Anleihemarkt

Obwohl scheinbar nicht direkt verbunden, stellt die Finanzierung des Aufbaus von Infrastruktur für künstliche Intelligenz (AI) eine tiefgreifende, wenn auch entfernte, Triebkraft für steigende Hypothekenzinsen dar. Große Tech-Unternehmen strömen beispiellos in den Anleihemarkt, um Datencenter, Chips und Server für AI-Infrastruktur zu finanzieren.

Statistiken zeigen, dass in den neun Monaten seit Januar dieses Jahres Kredite in der Tech-Branche rund 500 Mrd. USD betragen, gegenüber nahezu null im Jahr 2024. Goldman Sachs erwartet bis 2027 einen Anstieg auf 1,2 Billionen USD. James Flachas, Managing Director M&A von Post Oak Group, schätzt, dass AI inzwischen 25 % aller Unternehmensanleiheemissionen ausmacht, während es vor zwei Jahren nur 4 % waren.

Nach inflationsbereinigtem Maßstab übertrifft das diesjährige Kreditvolumen der AI-Industrie sowohl das der US-Kabelbetreiber beim Internetaufbau als auch das Kreditvolumen der Eisenbahnunternehmen im Eisenbahnboom des 19. Jahrhunderts. Investoren laufen diesen Anleihen der Tech-Giganten hinterher, verlangen aber inzwischen deutlich höhere Renditen. Selbst Meta (META.US) muss über 7 % jährliche Rendite bieten, während risikoärmere Spezialanbieter von Cloud-Datacentern bereits über 9 % hinausgehen.

Für Anleiheinvestoren sind diese Deals attraktiv: sie bieten höhere Renditen als Staatsanleihen, und die Emittenten besitzen oft ähnlich hohe – bei Microsoft (MSFT.US) sogar bessere – Bonitätsratings wie die US-Regierung. Da Renditen und Preise auf dem Bondmarkt gegenläufig sind, steigen Renditen und Hypothekenzinsen, wenn Investoren Geld in AI-Schulden umschichten und Staatsanleihen sowie hypothekenbesicherte Wertpapiere meiden.

Diese Entwicklung ist für den Staatsanleihemarkt besonders relevant. PIMCO CIO für alternative Strategien Mark Sedna sagt, das Volumen der AI-bezogenen Bond-Emissionen sei „zu viel, zu schnell“ und könnte zu einer Art „Verdauungsstörung“ im Festzinsbereich führen. PIMCO Chief Investment Officer Dan Ivasin stellte zuvor klar: Die Kreditaufnahme der AI-Unternehmen sei einer der wichtigsten Faktoren für den Anstieg der 10-jährigen US-Staatsanleiherenditen.

Kara Wu, Senior Economist bei Zillow, sagt: „AI-Ausgabenwelle könnte auf andere ähnliche Investmentinstrumente einen Verdrängungseffekt haben.“ Unabhängig vom Ausmaß entsteht ein grundlegender Angebotswandel im Festzinsmarkt, der den Zinsmittelpunkt nach oben verschiebt.

Fiskalische Schuldenspirale: 40 Billionen USD Meilenstein mit Marktauswirkungen

Wenn AI-Schulden eine neue Art von Kapitalwettbewerb darstellen, dann ist die Expansion der US-Staatsverschuldung ein noch grundlegenderer Treiber für den Zinsanstieg. Die US-Staatsanleihen gelten seit langem als globaler Hafen, ihre Markttiefe, Liquidität sowie die Stabilität des US-Finanzsystems ziehen internationale Nachfrage an und helfen, Renditen niedrig zu halten.

Das verändert sich derzeit subtil und grundlegend. Die US-Staatsschulden sind seit der Pandemie sprunghaft gestiegen und haben Anfang dieses Jahres den Rekord von 40 Billionen USD überschritten. Ein Teil der neuen Ausgaben stammt von während der Pandemie schrittweise ausgelaufenen Sofortmaßnahmen, aber die USA übersteigen in sozialen Programmen und Verteidigung regelmäßig ihre Einnahmen. Das Haushaltsdefizit für 2026 liegt bei 1,993 Billionen USD – ein Anstieg um 12 % zum Vorjahr, das höchste seit 2021 und über 6 % des BIP. Die Nettozinszahlungen überschreiten erstmals 1 Billion USD, und der durchschnittliche Zinssatz für handelbare Staatsanleihen stieg auf 3,48 %, über zwei Prozentpunkte mehr als vor fünf Jahren.

Dies erzeugt einen sich verstärkenden negativen Kreislauf: Mit steigenden Renditen muss die Regierung einen größeren Teil des Haushalts für die wachsenden Zinszahlungen aufwenden; die größere Zinslast verstärkt wiederum die Bedenken der Investoren hinsichtlich der US-Fiskalnachhaltigkeit – und führt dazu, dass noch mehr Risikoaufschläge verlangt werden, was die Renditen weiter nach oben treibt.

Die Term-Prämie der 10-jährigen US-Staatsanleihe ist auf rund 0,98 % gestiegen, ein 12-Jahres-Hoch. Analysten betonen, dass die 30-jährige Rendite von über 5,3 % nicht nur eine Liquiditätsprämie darstellt, sondern auch die Bepreisung von US-Finanzpfadunsicherheit enthält. Der Versuch von Finanzminister Besant, mithilfe von Rückkäufen die Märkte zu stabilisieren, bleibt begrenzt – im Angesicht von 40 Billionen USD Schulden reicht das Instrument allein nicht aus, um Marktmacht entgegenzuwirken.

Noch besorgniserregender: Die Budgetauswirkungen der jüngsten Renditeanstiege sind noch nicht voll sichtbar. Da Zinsänderungen nur neue Schulden betreffen und Altanleihen Zeit brauchen, um zu refinanzieren, wird der Zinsdruck in den nächsten Jahren weiter steigen.

Fed-Politikpfad: Erwartete Zinserhöhungen verstärken Dynamik

Zwar steuert die Fed die Hypothekenzinsen nicht direkt, aber ihre Anpassung des kurzfristigen Fed Funds Rate beeinflusst den Zinsweg entscheidend. Die Erwartungsänderung der Märkte hinsichtlich des Fed-Politikpfads spiegelt sich bereits deutlich in den aktuellen Hypothekenzinsen wider.

Die Fed hat auf der FOMC-Sitzung im September den Leitzins um 25 Basispunkte auf 3,75 % bis 4,00 % angehoben – das erste Mal seit Juli 2023, alle 12 Mitglieder stimmten zu. Laut Protokoll erwarten die meisten Teilnehmer eine weitere Zinserhöhung in diesem Jahr, aber uneinigkeit beim Zeitpunkt – einige plädieren für einen Stillstand im Oktober und verschieben die nächste Erhöhung auf Dezember.

Laut CME FedWatch Tool liegt die aktuelle Marktpreiswahrscheinlichkeit für eine Zinserhöhung um 25 BP auf der Fed-Sitzung am 27./28. Oktober bei unter 20 %, deutlich niedriger als innerhalb weniger Tage nach der Septemberentscheidung (etwa 70 %), aber der Markt hat quasi komplett eine Zinserhöhung um mindestens 25 Basispunkte bis Jahresende eingepreist. Fed-Gouverneur Waller sagte zuvor auch: Weitere Zinserhöhungen seien nötig, aber nicht zwingend unmittelbar aufeinanderfolgend.

Ist 8 % erreichbar? Der Wendepunkt am Wohnungsmarkt

Unter dem Einfluss der genannten Faktoren wird das Szenario von Hypothekenzinsen über 8 % immer realistischer. Diongui von Quantitative Research Group sagt: „Das ist nicht mehr eine ferne Angelegenheit, sondern wird immer greifbarer.“

HousingWire Chefanalyst Logan Mohtashami hat ein Zinsszenario-Modell gebaut, wonach 8 % Hypothekenzinsen eine 10-jährige Rendite von circa 5,40 % sowie eine weitere Verschlechterung der Hypotheken-Spreads erfordern – dies bedarf starker Konjunkturdaten, einer „hawkischen“ Fed und anhaltender Iran-Krise. Der enttäuschende Arbeitsmarktbericht für September führte jedoch dazu, dass bei einer 10-jährigen Rendite von 5,40 % die 8 %-Hypothekenzinsmarke nicht ausgelöst wurde – die Spreads waren also noch nicht schlimm genug.

Moody’s Chefökonom Mark Zandi warnt noch drastischer: „Es gibt kein Limit, keinen Extremwert.“ Er sagt, die Bond-Verkäufe könnten ohne Hindernis fortschreiten und die Zinsen könnten auf oder bei 8 % oder sogar darüber liegen. Selma Hepp, Chefökonomin von Cotality, sagt, dass in Extremszenarien eine 10-jährige Rendite zwischen 6 % und 7 %, kombiniert mit den derzeitigen 2 Prozentpunkten Hypotheken-Spread, zu Hypothekenzinsen von 8 % oder sogar 9 % führen könnte.

PIMCO’s Ivasin analysiert die Technik: Bei Stop-Loss-Verkäufen von gehebelten Fonds und anderen technischen Marktmechanismen besteht kurzfristig ein Risiko, dass die 10-jährige Rendite die Marke von 6 % überschreitet – zum ersten Mal seit 26 Jahren. Er betont, dass jüngste Marktbewegungen zum Teil von „negativen technischen Faktoren“ und Stop-Loss-Aktionen von Plattform-Hedgefonds und anderen Leverage-Investoren ausgelöst wurden.

Der Wohnungsmarkt reagiert bereits. Laut Mortgage Bankers Association sank die Hypothekenantragszahl in der Woche bis 2. Oktober gegenüber der Vorwoche um 4,2 % – der fünfte Rückgang in Folge.

Mit Blick auf die Zinsentwicklung prognostiziert Redfin, dass Hypothekenzinsen hoch bleiben werden, solange sich die wirtschaftlichen Fundamentaldaten nicht drastisch ändern – ein starker Rückgang ist unwahrscheinlich. HousingWire’s Szenarioanalyse sagt, das 7 %-Szenario benötigt das Ende der Iran-Krise und eine Entspannung der Handelskonflikte – beide Bedingungen sind derzeit ohne zeitliche Perspektive.