La Reserva Federal añade presión con otra subida de tasas; la tasa de interés hipotecaria en Estados Unidos sube durante cuatro semanas seguidas y se acerca al 7%. La recuperación del mercado inmobiliario podría retrasarse aún más.

Según informó Inteligencia Financiera Zhihui APP, el mercado de la vivienda en Estados Unidos vuelve a enfrentar la presión de las altas tasas de interés. De acuerdo a los datos publicados por Freddie Mac el jueves, hasta el 17 de septiembre, la tasa de interés promedio de las hipotecas fijas a 30 años en Estados Unidos subió al 6,95%, frente al 6,76% de la semana anterior, marcando el cuarto aumento consecutivo y el nivel más alto desde enero de 2025. En comparación, la tasa de interés para el mismo período del año pasado era solo del 6,26%.

Para los potenciales compradores de vivienda que esperaban que los costos hipotecarios disminuyeran gradualmente en 2026, el rápido acercamiento de la tasa hipotecaria al 7% sin duda representa una nueva presión. Sobre todo después de que la Reserva Federal anunciara el miércoles una suba de tasas de 25 puntos básicos, enfriando aún más las expectativas de una reducción significativa de los costos de endeudamiento en el corto plazo.

El 16 de septiembre, la Reserva Federal decidió por unanimidad, con 12 votos a favor y 0 en contra, aumentar el rango objetivo de la tasa de fondos federales en 25 puntos básicos, ubicándolo en 3,75%-4,00%. Esta es la primera suba de tasas de la Fed desde julio de 2023. La Fed señaló que la actividad económica estadounidense sigue expandiéndose a un ritmo sólido, aunque la inflación sigue siendo elevada; esta acción de política apunta a devolver la inflación al objetivo del 2% más oportunamente.

Doble presión de precios de la vivienda y altas tasas de interés: la carga de compra empeora nuevamente

Con las tasas hipotecarias acercándose al 7%, la asequibilidad de la vivienda en EE. UU. ya se encontraba bajo una fuerte presión.

Según estimaciones de Intercontinental Exchange Inc., con un precio promedio de vivienda en EE. UU. de 440.000 dólares, una familia típica necesita actualmente destinar aproximadamente el 31% del ingreso familiar medio al pago de la hipoteca, el porcentaje más alto desde julio de 2025. Al mismo tiempo, la confianza de los constructores residenciales estadounidenses cayó este mes al nivel más bajo en un año, reflejando aún más cómo los altos costos de financiación están afectando las perspectivas del mercado inmobiliario.

Las tasas de las hipotecas suelen verse influidas por los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo de Estados Unidos. Tras esta suba de tasas de la Fed, el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años —importante referencia para la fijación de precios hipotecarios en EE. UU.— retrocedió levemente, pero se mantiene cerca del 5%, un nivel elevado. Esto significa que, incluso con una leve baja en los rendimientos de los bonos, el entorno de financiamiento para viviendas sigue siendo restrictivo.

Mischa Fisher, economista jefe de Zillow Group, señaló que la reciente y rápida suba de tasas está impactando en un mercado de la vivienda que ya estaba débil, y el volumen de ventas de viviendas está bajando aún más en comparación interanual a partir de una base ya baja. Sin embargo, cree que, si el mercado gana confianza en el control de la inflación, es más probable que las tasas hipotecarias bajen en 2027, lo que impulsaría la recuperación del mercado inmobiliario y pondría de nuevo las cosas en camino.

El mercado inmobiliario estadounidense sigue apagado: ventas de viviendas pendientes en agosto cayeron un 4,7% interanual

El impacto de las altas tasas hipotecarias en la actividad de compraventa inmobiliaria ya es notorio.

Según datos publicados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EE. UU. (NAR) el jueves, las ventas de viviendas pendientes crecieron solo un 0,3% mes a mes en agosto, pero cayeron un 4,7% interanual. En el sur y el oeste del país registraron alzas mensuales, mientras que en el noreste y el medio oeste hubo bajas; en términos interanuales, las cuatro regiones principales de EE. UU. experimentaron descensos.

Lawrence Yun, economista jefe de NAR, dijo que, a pesar de la suba en las tasas hipotecarias, en agosto aún hubo compradores que siguieron firmando contratos de compra, aunque el mercado estadounidense de la vivienda sigue débil en general. El crecimiento de los empleos y de los ingresos originalmente aumentó el poder adquisitivo de los hogares, pero las tasas altas de las hipotecas anularon gran parte de ese efecto positivo. Actualmente, el volumen de contratos de compraventa de viviendas en todo el país sigue siendo aproximadamente un 30% menor que antes de la pandemia de COVID-19.

Datos previamente publicados también mostraron que el mercado inmobiliario sigue débil. Las ventas de viviendas de segunda mano en EE. UU. cayeron un 2,0% mensual en agosto, a una tasa anual ajustada de 3,98 millones de unidades, con una reducción interanual del 1,2%; y el precio mediano de ventas subió un 1,6% interanual a 429.100 dólares en el mismo período.

NAR recorta drásticamente la previsión de crecimiento de ventas para este año

A medida que el comportamiento de las tasas de interés sigue superando las previsiones previas, incluso los analistas inmobiliarios que antes eran más optimistas han comenzado a rebajar sus previsiones para el mercado estadounidense de la vivienda en 2026.

A fines del año pasado, Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, había proyectado que, a medida que la tasa promedio de la hipoteca bajara gradualmente hacia el 6%, las ventas de viviendas de segunda mano en EE. UU. en 2026 podrían crecer un 14%. Sin embargo, dado el cambiante entorno macroeconómico y geopolítico, en junio ya recortó considerablemente su estimación de crecimiento de ventas para este año al 4%, sobre la base entonces de que la tasa promedio en 2026 sería alrededor del 6,5%.

Ahora, la tasa hipotecaria a 30 años ya ha alcanzado el 6,95%, a un paso del 7%. Yun dijo que cuando la tasa bajó cerca del 6% a principios de este año, realmente incentivó a algunos potenciales compradores a replantearse la decisión de comprar vivienda; pero ahora que la tasa vuelve a acercarse al 7%, algunos podrían volver a sentir que la vivienda se ha encarecido más allá de sus posibilidades.

En un contexto en el que la Reserva Federal ha retomado el ciclo de subas de tasas y las tasas hipotecarias llevan cuatro semanas consecutivas en aumento, la capacidad de compra está aún más bajo presión y la esperada recuperación del mercado de la vivienda en EE. UU. podría seguir postergándose.